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樓市去庫存并非是簡單地向農民工賣房子，而是遵從城鎮化規律，以市場化、以人為本為導向，發揮城鎮化集聚作用、挖掘內需潛力，實現人口、產業、公共服務、住房發展的同步推進

中央經濟工作會議提出了明年經濟工作的五大任務，而這五大任務也是為“十三五”開局謀篇、為中長期的結構性改革部署。因此，五大任務體現了決策層穩增長、調結構與促改革平衡上的頂層設計。過剩產能和高杠桿早已成為我國經濟的頑疾，其對于經濟轉型阻滯和財政金融安全的沖擊已呈倒逼之勢。高杠桿源于不斷推高的過剩產能，產能一旦做大，杠桿繼續加高就被綁架了，二者是一體兩面的關系，去產能、去杠桿排在五大任務的前兩位，顯示中央高層銳意改革的決心。

筆者認為，樓市“去庫存”效果如何，決定房地產行業發揮多大功效？事實上，五中全會、中央財經領導小組工作會議以及11月底的中央政治局會議，對于樓市去庫存著墨較多，可見其寄予的厚望之大。

目前，去庫存面臨三大問題，首先是樓市供求錯配。需求集中在一、二線城市，而70%的庫存集中在三、四線城市；其次是外來人口本地化難以解決巨量庫存。2.7億外來人口中的70%集中在一、二線城市，即便外來人口在就業地入戶并購房，也只是助推一、二線城市樓市繼續繁榮，而無法去化三、四線城市的樓市庫存；最后是地方財政承壓。擴大公積金覆蓋范圍、財政補貼等措施，對于三、四線城市（特別是東北重化工業、西北能源產業）地方政府本已捉襟見肘的財政來說是不小的壓力。

筆者認為，返鄉置業潮如火如荼，反映了生產和生活上已經融入城市的農民工，將家鄉所在三、四線城市或縣城作為“最后一站”，這是農民工“自我城市化”的選擇。因此，建議降低農民工在三、四線城市落戶的門檻，全面落實“雙掛鉤”（財政轉移支付和鎮建設用地增加與人口市民化掛鉤），加大中央轉移支付、農村公共服務隨遷投入，分擔市民化成本，幫助農民工及其沒有進入城市但收入來源主要靠城市的家屬（6100萬留守兒童、1000萬留守婦女和5000萬留守老人）實現市民化。

同時，加快實施跨地區建設用地增減掛鉤、農業用地占補平衡。農民工市民化后，騰出的宅基地復墾為農業用地，置換出的建設用地指標可出售給大城市，建設用地指標賣給大城市后，農民工不僅分享土地資產化和大城市產業轉型紅利，也是對市民化和購房能力的極大扶持。

宅基地復墾為農耕地后，將與周遭耕地連片，形成農耕地的規?；?，助推農業產業化、現代化，農民工既可將農耕地轉讓給農業企業，也可以入股。這不僅增加了農民工的持久性收入，也消除了農民工市民化后的社會保障顧慮。農民工及其家屬在周邊三、四線城市落戶、購房和扎根后，三、四線城市的人口集聚能力大幅度提升，增加了對于農產品消費需求，這也提升了農業產業化企業的市場空間。另外，對于留守兒童的教育、留守老人的養老和醫療，具有非常明顯的規模效應。人口集聚度提升以后，市民化公共服務（交通、教育和醫療）邊際成本下降。

同時，人口在三、四線城市落戶、購房并實現集聚的同時，要加強東部傳統產業向中西部轉移的力度。在東部和大城市，由于房價高漲、人力成本、物流成本上升，傳統制造業優勢喪失。因此，應該隨人口流動，將傳統制造業轉移到三、四線城市，并形成與區域內大城市和中心城市在產業上的合理分工，比如研發與生產分工、銷售與倉儲配送分工、上下游產業鏈分工、核心產業與配套分工等等。

三、四線城市人口剛開始集聚，房價、人力和物流等成本都非常低，這是我國遵從產業梯度轉移升級規律，邁向產業升級的現代化必由之路，也是為了避免傳統產業“空心化”。綜上，樓市去庫存并非是簡單地向農民工賣房子，而是遵從城鎮化規律，以市場化、以人為本為導向，發揮城鎮化集聚作用、挖掘內需潛力，實現人口、產業、公共服務、住房發展的同步推進。（深圳市房地產研究中心李宇嘉）

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