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昨日，《證券日報》記者從上海易居研究院獲得的最新報告顯示，截至2016年1月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25852萬平方米，環比減少0.9%，同比減少4.7%。

2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現下滑態勢，而到了2016年1月份繼續出現下滑。目前庫存規模已出現連續4個月環比下跌、連續6個月同比下跌的態勢。

此外，上述研究院認為，根據房價收入比計算公式，從房價收入比的絕對水平看，房價收入比微幅上調，仍屬合理區間。

近七成城市庫存下降

2016年1月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1657萬平方米，環比減少29.0%，同比增長12.6%。一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3264、18300和4288萬平方米，環比增幅分別為-3.9%、-0.8%和0.9%，同比增幅分別為-12.9%、-3.9和-0.8%。

此外，35個城市新建商品住宅存銷比為12.0，這也意味著市場需要用12個月的時間才能消化完這些庫存。

其中，有12個城市庫存出現了同比增長現象，茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到56.2%、55.3%和47.9%。同時，35個城市中，有23個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中蘇州同比跌幅最大，為44.8%，這和蘇州房價總體上漲的態勢是密切關聯的。同時，這也意味著在這35個城市中，近七成城市庫存下降。

中國指數研究院研究報告也顯示，2016年1月末，中指監測的主要城市庫存量環比上月下降7.4%。1月份受季節性影響，開發商推盤力度大減，庫存總量隨之下降。據中國指數研究院監測的10家品牌房企來看，銷售額均有所回落，其中綠城中國降幅最大，為68.61%，銷售面積環比下降66.2%。富力緊隨其后，銷售額和銷售面積環比分別下降63.91%和43.52%。中海地產銷售額環比跌幅則最小，為7.44%，銷售面積環比減少11.82%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，35城去庫存周期總體處于低位水平，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。尤其對于一些重點城市而言，去庫存周期遠遠低于12個月的水平，后續房價看漲預期會繼續強化。而對于上訴去庫存情況較好的城市，應該主動從“去庫存”戰略切換到“補庫存”戰略上來。

房價仍在合理區間

值得一提的是，在過去的一年中，雖然一線城市、部分二線城市房價上漲，尤其學區房上漲幅度更大。但易居研究院研究員曹倪娜認為，房價仍在合理區間內。

曹倪娜表示，2015年，全國新建商品住宅成交均價達6472元/平方米，同比增長9.1%，增幅比2014年擴大7.7個百分點，房價漲幅出現較為明顯的攀升。數據顯示，房價從2004年開始大幅增長，2008年受宏觀調控與經濟下行因素影響，房價增幅降至歷史最低-1.9%，隨后在2009年房價強勢反彈，增幅高至歷史峰值24.7%，2010年開始，房價開始告別高速增長期，增幅維持在5%-9%之間，直到2014年，受經濟環境影響房地產市場趨冷，增幅也創下了近六年的新低。進入2015年后，受到各方面政策利好推動，及股市獲利資金轉入房市等多重因素的助推，一線及重點二線房地產市場日趨轉暖，并在2015年下半年加速反彈，增幅創“十二五”期間最高值。

不過，根據房價收入比計算公式，得出2015年全國商品住宅房價收入比為7.2。與2014年的7.1相比，2015年房價收入比回彈上升，但并不改變震蕩下行的趨勢。從房價收入比的絕對水平看，仍然屬于在6-7的合理區間內合理震蕩。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升，同時收入增幅遠小于房價增幅的影響。

但深圳是例外，曹倪娜稱，“我們研究發現，以我國的實際情況，全國房價收入比維持在6-7可算作合理區間，2015年的7.2依然接近合理，由此可判斷全國房價基本無泡沫，更談不上崩盤。但在房價暴漲的深圳，已出現短期泡沫，2014年深圳房價收入比位列全國第一，同樣依據現有數據推算，深圳2015年度房價收入比高達25.8，同比增幅27.6%，因此將毫無懸念的再次奪冠，房價漲幅明顯大于居民收入漲幅，房價收入比進一步脫離合理區間”。

此外，曹倪娜預計，2016年全國房價收入比保持基本平穩。（王麗新）

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