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　　每經(jīng)地產(chǎn)評論員 吳若凡

　　只能用來辦公的商辦樓，也可以落戶？而且只要30平米就行，甚至連租賃的房子都可以落戶？

　　對，南京邊上的這個城市——句容，最近就出臺了包括“購辦公樓落戶”在內的一些“逆天”的新政。明擺著，這個一直靠南京人買房的城市，想通過此招消化庫存激活樓市。

　　這并非個例，在熱點城市因為調控一片慘淡時，環(huán)熱點樓市的三四線城市很多開始接連出臺刺激政策，希望把開發(fā)商和購房者引來。

　　那么熱點城市周邊的三四線城市，到底能不能成為2017年樓市的主戰(zhàn)場？購房人買當?shù)刂行∑髽I(yè)的庫存，是否真的有價值呢？

　　為去庫存，句容這幾招逆天了？

　　句容市住建局在鎮(zhèn)江句容市政府網(wǎng)站上發(fā)布了《句容市房地產(chǎn)去庫存工作實施方案（修訂）的通知》，政策將從2017年1月1日起執(zhí)行至2018年12月31日。

　　通知要求，句容市要降低普通住房貸款比例，放寬住房公積金貸款條件（公積金貸款只需2成首付）。并且首套和二套房享受1%的政府購房補貼。

　　值得注意的是，《通知》顯示，購買商品住房、安置房，本人、配偶及其未婚子女可落戶；購買商業(yè)、辦公用房超過30平米的可落戶；租房者，也能享受落戶政策。

　　而且政策給40年產(chǎn)權的商辦房變更為70年產(chǎn)權的住宅開了“紅燈”，“在建商品房項目在容積率不變的條件下，經(jīng)市規(guī)委會批準，適當降低商業(yè)辦公用房比例”。要知道，將商辦變住宅在一二線城市是幾乎不可能的。

　　通知還要求加大棚戶區(qū)、城中村和危房改造，并進行貨幣化安置。在土地市場方面，嚴控商業(yè)用地供應，商品房去化周期大于15個月時，停止供地。

　　政策一刺激，南京外溢人口會在句容扎堆？

　　具體看了條款就很明確了，句容市作為一個三線城市，提出的樓市調控其實是對普通住房進行鼓勵，對土地端的市場供應進行限制。

　　這無疑是符合這類三線城市發(fā)展需求的。

　　首先，句容只是鎮(zhèn)江下屬的縣級市，位于鎮(zhèn)江西部周邊，以農村為主。而且鎮(zhèn)江市的產(chǎn)業(yè)結構轉型并不好，吸引外來人口能力不足，在政策出臺前臺，鎮(zhèn)江樓市的成交量都并未出現(xiàn)大的變化，而且去化庫存難度也比較大。

　　但值得一提的是，句容距離南京只有30幾公里路程。南京是人口吸附力頗強的二線核心城市，并且南京限購限貸嚴厲。句容在這一輪調控中，具有很強的“接盤”潛力。

　　數(shù)據(jù)就顯示，2012年句容市一手房成交10307套，2013年成交16653套，2014年成交16168套，2015年15179套。至2016年句容市的一手房成交已達49460套，相當于過去三年的總和，足以見得南京的外溢效應。

　　其實在2013年的時候，南京限購也擠出了大量投資客去往句容，尤其是仙東置業(yè)買房，讓彼時的句容樓市火了一把。

　　在此時提出鼓勵置業(yè)、抑制供應的政策，在業(yè)內人士看來，句容可借此刺激經(jīng)濟活力、人口活力、消費活力。

　　“而且如果未來熱點城市的調控將持續(xù)從緊，并逐步向貨幣市場蔓延，購房需求被延后被擠出的情況可能更明顯。”

　　三四線城市到底該不該買房？

　　但優(yōu)淘城總裁薛建雄也直言，三四線城市由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展不夠，外來人口吸引能力嚴重不夠，樓市去庫存依然較難。

　　實際上，鎮(zhèn)江市在2016年的《政府工作報告》中就曾明確指示，要在2016年把鎮(zhèn)江樓市庫存去化周期控制在15個月以內。

　　而早在去年4月，鎮(zhèn)江曾發(fā)布去庫存相關政策，將首次置業(yè)的最低首付款比例降為25%，即使改善型置業(yè)最低首付也能低到30%。

　　但如今不僅鎮(zhèn)江樓市庫存依然不少，句容全市也還有2.3萬套商品房的庫存量，并面臨后期需求動力不足的情況，樓市2016年11月-12月的銷量持續(xù)下滑，雖然目前句容市的一手房均價僅為5691元/平方米（中指院數(shù)據(jù)）。

　　鎮(zhèn)江句容其實是中國很多三四線城市的一個縮影——由于各種利好政策曾在去年底今年初也有過向上的預期，隨著10月份各大城市陸續(xù)出臺調控政策，這些三四線城市也想過承接大城市外溢的人口，但實際來看，由于巨大的庫存基底，這些城市的樓市依然波動小、起色淡。

　　這也將是未來很長一段時間我國樓市的情況，“一城一策”之下，熱點城市會一次次加碼力度，受到供應不足和政策調控的“雙面夾擊”，2017年商品房銷售面積的下滑毋庸置疑。但另一方面，“去庫存”仍是三四線城市在2017年的重要任務，它們的政策環(huán)境會相對寬松，且可能越來越寬松。

　　這個情況給廣大置業(yè)、投資客和開發(fā)商一個信號，如果有意句容這樣三四線城市的童鞋，現(xiàn)在就是失不再來的機遇，但如果對三四線城市長期不看好，那么只能在越來越窄的一二線夾縫中“求生”。

　　“

　　附《句容市房地產(chǎn)去庫存工作實施方案（修訂）的通知》條款：

　　1、 降低普通住房貸款比例。降首付，降利率，農民買房，還可以享受“農民安家貸”業(yè)務，在首付3成的基礎上享受優(yōu)惠利率。還可選擇按季、半年及按年等還貸方式。

　　2、放寬住房公積金貸款條件。公積金貸款只需2成首付。除了可以按月還貸以外，畢業(yè)五年之內的新就業(yè)人員購買自住住房，可以提取父母住房公積金賬戶余額。

　　3、購房補貼。本市戶籍居民在本市城市建成區(qū)內，買首套或二套住房，直接給予1%政府補貼。

　　4、實施租房落戶政策，即買房租房都可落戶，買30㎡以上商業(yè)辦公用房即可落戶。

　　5、支持在建商品房項目在容積率不變的條件下，經(jīng)市規(guī)委會批準，適當降低商業(yè)辦公用房。

　　6、加大棚戶區(qū)、城中村和危房改造，并進行貨幣化安置。這就說明，通過拆遷買新房的方式去庫存。

　　7、合理調控住宅用地，嚴控商業(yè)用地。政府合理控制土地供應節(jié)奏。句容市區(qū)商品房去化周期大于15個月時，停止供地。

　　本文僅代表作者個人觀點，不代表邦地產(chǎn)立場。

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