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　　每經(jīng)地產(chǎn)評(píng)論員 楊羚強(qiáng)

　　本周最轟動(dòng)消息莫過于湯臣或?qū)⑷珨?shù)出售上海的資產(chǎn)，徹底告別浦東，告別上海。而湯臣一品也或?qū)⒏厣?/p>

　　雖然，湯臣集團(tuán)迅速發(fā)出聲明稱“純屬謠言”、“我司運(yùn)營(yíng)情況一直健康穩(wěn)定，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)”。

　　但是，這樣的聲明，卻并不能否認(rèn)，湯臣集團(tuán)的整體業(yè)績(jī)不佳。根據(jù)2016年中期報(bào)，公司股東應(yīng)占溢利為2.198億港幣，較2015年同期小幅下跌7.7%，去年同期為2.381億港元。

　　公司甚至放棄了正在崛起中的市場(chǎng)。 11月24日晚，湯臣集團(tuán)再次發(fā)布《出售津?yàn)持脴I(yè)之51%股權(quán)》公告，公司間接全資附屬公司天津湯臣建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天津湯臣”）以11.73億元出售天津津?yàn)持脴I(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“津?yàn)持脴I(yè)”）51%股權(quán)予溫州市中保世紀(jì)投資管理合伙企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“溫州中保世紀(jì)”），出售完成后將不再擁有天津項(xiàng)目任何股權(quán)。

　　而根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，無論是銷售面積還是銷售金額，天津都能在湯臣的全國(guó)市場(chǎng)中排到前三，2016年度這一市場(chǎng)的銷售金額和銷售面積規(guī)模長(zhǎng)都超過100%，易居中國(guó)執(zhí)行總裁兼易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱稱這是個(gè)正在崛起中的市場(chǎng)，值得長(zhǎng)期看好。但為了孵化這一市場(chǎng)投入了大量時(shí)間和心血湯臣，并未能等到這一天。

　　從將軍到奴隸:20年葬送大好開局

　　其實(shí)，湯臣并不是唯一在內(nèi)地折戟的香港地產(chǎn)商，比它規(guī)模更大，資格更老的都未獲得成功。

　　公眾號(hào)“歐陽先聲”，記載了這樣的軼事，有一次內(nèi)地房企在觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的組織下，赴香港學(xué)習(xí)。結(jié)果，負(fù)責(zé)接待的香港方面說，我們更應(yīng)該向內(nèi)地開發(fā)商學(xué)習(xí)，而不是內(nèi)地開發(fā)商學(xué)我們。

　　九龍倉(cāng)的第一副主席周安橋就說過，“我們也要學(xué)內(nèi)地開發(fā)商高周轉(zhuǎn)，我們也要獲得高回報(bào)。”

　　為了學(xué)內(nèi)地房地產(chǎn)商，香港“四大巨頭”中的九龍倉(cāng)和恒基不惜紆尊降貴，和內(nèi)地的房企聯(lián)姻，想學(xué)會(huì)一招半式。

　　然而，結(jié)果并不盡如人意，時(shí)至今日，多數(shù)港資地產(chǎn)商都已經(jīng)退出主流開發(fā)商的行列。

　　如果此事放在二十年前，相信所有人都會(huì)驚掉大牙。

　　彼時(shí)，香港有很多較大陸具有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)正是其中之一。

　　記得當(dāng)時(shí)，淮海路、南京路上的企業(yè)，說到陸家嘴，總是一臉不屑。因?yàn)椋谄謻|開發(fā)寫字樓的主要是金茂、中遠(yuǎn)、建行、世茂這樣的內(nèi)資企業(yè)。

　　而在淮海路、南京路開發(fā)的，卻都是港資，在這些企業(yè)造的樓辦公，“高大上”的逼格由然而生。而在內(nèi)資開發(fā)商蓋的樓里，總覺得是土鱉。

　　崇港貶內(nèi)的風(fēng)氣，甚至讓很多內(nèi)地民營(yíng)企業(yè)想辦法到香港包裝身份，再回到內(nèi)地投資。邦爺剛剛踏入工作崗位時(shí)，還能遇到不少打著港資旗號(hào)，實(shí)是溫州或東北的開發(fā)企業(yè)。

　　然而，20年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局整個(gè)換了個(gè)樣。現(xiàn)時(shí)，港資房企雖然在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還保持著優(yōu)勢(shì)，但在很多方面都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如內(nèi)地同行。

　　穿鞋的總是跑不過赤腳的

　　很少有人能清楚地說明白，香港地產(chǎn)商是怎么在這場(chǎng)龜兔賽跑中，最終輸?shù)袅吮荣惖摹?/p>

　　港資地產(chǎn)商曾是那樣有錢，資金規(guī)模是內(nèi)地房企的幾百上千倍。拿到的土地更是市中心的核心位置。比如，東方海外拿的地都在徐家匯、淮海路附近。而萬科進(jìn)上海內(nèi)環(huán)內(nèi)還是2005年以后的事。

　　一個(gè)細(xì)節(jié)可以告訴我們港資房企為何會(huì)輸。有一次邦爺和香港一家房企員工交流，得知他們每天六點(diǎn)都能按時(shí)下班，下班后還可以在公司泡澡再回家。本來，他們想炫耀自家公司員工福利，不料卻泄露公司競(jìng)爭(zhēng)失利的原因~就在他們泡澡的時(shí)候，內(nèi)地大部分的房企正在通宵開會(huì)加班，研究新的策略。

　　有香港地產(chǎn)商說，公司寧可什么都不做，也不愿意做錯(cuò)。

　　而內(nèi)地開發(fā)商的哲學(xué)卻是，只要這樣干能成功，不管風(fēng)險(xiǎn)有多大，代價(jià)有多大，甚至可能存在違規(guī)，也要想盡辦法去做成。

　　這和解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)，那些飽讀兵書的國(guó)民黨將軍，卻被很多只有小學(xué)文化，出身農(nóng)民的解放軍將領(lǐng)輕松打敗的情形相似。赤腳的總是不怕穿鞋的。

　　保守只會(huì)輸?shù)魬?zhàn)役，不至于輸?shù)魬?zhàn)爭(zhēng)。讓香港開發(fā)商真正失掉江山的，是他們不懂得充分運(yùn)用內(nèi)地的人才、供應(yīng)商和其他各種資源。

　　有港資地產(chǎn)商員工就吐槽，公司總部總是對(duì)他們不信任，不能給予充分授權(quán)，影響他們根據(jù)市場(chǎng)靈活機(jī)動(dòng)調(diào)整銷售和拿地策略。

　　和內(nèi)地房企相比，他們對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)總是要慢半拍，錯(cuò)過最好的銷售和拿地時(shí)點(diǎn)。

　　即使是他們的供應(yīng)商，也沿襲這種管理風(fēng)格，做事往往要經(jīng)過總部回應(yīng)。邦爺曾經(jīng)進(jìn)一家香港公關(guān)公司采訪港資開發(fā)商，結(jié)果等了一星期才收到回應(yīng)，此時(shí)報(bào)道早已刊發(fā)。

　　未來：或者輸?shù)糇詈蟮母鶕?jù)地

　　對(duì)港資地產(chǎn)商來說，失去大陸市場(chǎng)可能還不算什么，真正的危機(jī)，可能是連香港的市場(chǎng)，也要失去。

　　去年，11月2日，香港特區(qū)地政總署公布，一幅位于九龍啟德的地塊，由內(nèi)地背景的香港海島建設(shè)地產(chǎn)有限公司以88.37億港元高價(jià)競(jìng)得，折合每平方呎樓面價(jià)為1.35萬港元。由此，該公司擊敗李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)等其他19家對(duì)手，一舉奪得該區(qū)新地王。交易價(jià)格亦創(chuàng)下了內(nèi)地開發(fā)商在港投地的最高紀(jì)錄。

　　香港地政總署的資料顯示，此次啟德地塊招標(biāo)吸引了共20個(gè)財(cái)團(tuán)參與，包括長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、新世界發(fā)展有限公司等多家香港本地老牌地產(chǎn)商，并有12家中資企業(yè)以獨(dú)資或合作形式入標(biāo)，如恒大、萬科、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外、世茂地產(chǎn)、保利置業(yè)等。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，近三年來，中資開發(fā)商在港拿地共有14宗，包括私企萬科、世貿(mào)房地產(chǎn)以及央企五礦保利地產(chǎn)以及中國(guó)中冶等，其中五礦和保利地產(chǎn)都是首次入港拿地。

　　而在香港房地產(chǎn)商占有優(yōu)勢(shì)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，港資房企也有翻船危險(xiǎn)。目前，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到以樂園、影院、醫(yī)院、劇場(chǎng)為主打業(yè)態(tài)的體驗(yàn)時(shí)代，零售占比不斷縮小。

　　相比之下，港企在商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)調(diào)整方面力度明顯偏弱，有慢慢無法適應(yīng)市場(chǎng)變化的趨勢(shì)。

　　對(duì)香港開發(fā)商的掌門人來說，最危險(xiǎn)的時(shí)刻也許已經(jīng)來了，再不警覺，曾經(jīng)的神也可能淪為暮日黃昏。

　　本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表邦地產(chǎn)立場(chǎng)。

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