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　　“獨角獸”是投資行業的術語，用來指代估值超過10億美元的創業公司。樓市資本論認為這一概念同樣適用于地產行業，房價突破3萬元，就是我們要尋找的環京樓市獨角獸城市。

　　今天樓市資本論就帶大家從分析獨角獸城市，發現其成長規律，從而識別未來環京樓市獨角獸，重新發現環京地產價值。

　　一、樓市獨角獸的核心標準：房價突破3萬

　　獨角獸為神話傳說中的一種生物，它稀有而且高貴。美國著名CowboyVenture投資人Aileen Lee在2013年將私募和公開市場的估值超過10億美元的創業公司做出分類，并將這些公司稱為“獨角獸”。

　　想成為互聯網創業企業的獨角獸，10億美元的門檻是極其重要的，因為頂級的風險投資乃是從少數發展超級成功的幾家企業中掌握一定的所有權來驅動回報收入的。也就是說只有創業企業的估值超過10億美元，投資人才能得到超級回報。

　　發現樓市獨角獸，這一切都意味著什么？

　　對于那些想要依靠樓市找到最有前途居住之所，或者找到具備投資價值的城市，這一切都還有機會。但是，這些最牛城市只是其中的百分之零點幾。我們不認為你可以輕松找到具備全國性，甚至全球性一流投資價值獨角獸城市。

　　歡迎來到只有5名成員的獨角獸城市俱樂部：金字塔頂端的王者

　　目前中國房價突破3萬元的城市，只有北京、上海、深圳、廈門、南京這5個一線及新一線城市。中國600多個城市，樓市獨角獸占不到1%，你就會知道競爭有多么激烈。當然，如果，在全國2000多個縣級以上單位，換算比例的話，獨角獸城市只能占不到0.3%。

　　結論：想要成為一個獨角獸城市非常困難，而且機率很低。樓市大漲的新聞可能給人的感覺是很多城市房價，都漲上了天。但是現實情況是，發生這種情況的機率介于，或者說，甚至比目前中國隊晉級世界杯的概率0.37%，還要低！

　　但是，這時候，就出現了一只奇特的獨角獸：燕郊！全國唯一房價超過3萬元的鎮。

　　當燕郊能與一線城市相提并論的時候，我們就知道，環京城市圈是一股多么強勁的樓市力量。

　　自2016年初始，伴隨中國樓市的投資持續升溫，并結合國家級戰略規劃京津冀協同發展政策紅利，環京樓市接連高漲，甚至創造了舉國關注的熱潮。而其中最為大家所關注的核心焦點即是燕郊的房價突破3萬。

　　對于樓市投資領域來說，成為樓市獨角獸的門檻即是3萬！

　　二、環京樓市第一獨角獸燕郊分析

　　2008年,奧運之年的北京樓市投資熱盛起,燕郊作為一片新大陸受到各方關注,彼時燕郊房價3千元/平米。2009年，大量北漂外溢，燕郊房價開始步步上漲至6、7千元/平米。2010年，伴隨北京房價上漲至高點，燕郊最高房價達到13000元/平米。此后，在京津冀一體化政策利好及伴隨著交通的不斷改善，至2015年，燕郊房價基本穩定在萬元左右。從2015年夏天開始，特別是北京副中心通州確定，燕郊樓市開始火爆，房價漲至3萬元/平米。2016年底，北京至燕郊地鐵開工，有樓盤最高報價已突破3.5萬元/平米，燕郊開啟樓市獨角獸時代。

　　燕郊夜景 遠處即是通州副中心

　　綜合分析，燕郊樓市的迅猛發展離不開以下因素：

　　1、國家級政策紅利：京津冀一體化

　　每一次國家級政策紅利才會帶來一只或更多超級獨角獸，如：深圳、上海浦東。燕郊也是在國家級戰略規劃京津冀協同發展大潮下誕生的獨角獸。

　　2、位置：緊挨北京副中心通州

　　對于樓市投資最重要的永遠是位置。燕郊得天獨厚的區位優勢，成為京津冀一體化發展的最大收益者之一，緊挨北京副中心通州，未來發展依然不可限量。

　　3、有足夠人口流入及一定的產業等配套基礎

　　人口也是支持一個區域樓市發展的基礎。有官方數據顯示燕郊2015年常住人口已達75萬多，而根據眾多可參考指標分析，目前燕郊常住人口應該已接近百萬（其中大部分是工作在北京，住在燕郊的北漂族）。

　　其次一定的產業支持及交通基礎設施等配套基礎也是構成燕郊房價上漲的重要因素。北京第一條跨省地鐵設站燕郊并已開工建設等，燕郊區域內還擁有國家級高新技術產業開發區燕郊高新技術產業園。

　　三、發現環京樓市未來獨角獸

　　從燕郊的成長經歷看，樓市資本論認為，共同沐浴在京津冀協同發展紅利下，京東的香河、大廠，京南的固安、涿州，最有可能成為環京樓市未來的獨角獸。

　　環京樓市候選獨角獸之一：香河

　　香河距離北京市區45公里，作為“北三縣”的核心成員，與北京副中心通州隔河相望，并且隨著京津冀交通一體化的快速推進，“大七環”、京哈高速、京塘線、通香路等公路及區域城際高鐵交通網的貫通，香河與北京的距離還在持續縮短。政策、區位、交通上的巨大優勢讓香河得以承接北京外溢人口及產業資源。對香河未來發展潛力的樂觀預期導致投資客、剛需群體紛紛涌入，住宅房價一路飆漲，香河樓市非常看好。

　　環京樓市候選獨角獸之二：大廠

　　大廠回族自治縣位于京津間河北飛地內，位于潮白河上游，政府駐地距首都北京47.9公里。目前北京市已明確未來通州副中心與“北三縣”三河、大廠、香河共同規劃發展，并強調通州副中心+燕郊+潮白新城要組團發展成為國際都市圈。2016年房價漲幅已經很可觀的大廠樓市，將迎來又一個春天。

　　環京樓市候選獨角獸之三：固安

　　北京南大門的區位優勢讓固安自然地成為北京產業向南轉移第一站。2016年北京新機場主體工程已開工建設，配套設施完成設計并將陸續開工。而臨空經濟對于周邊經濟的帶動作用是不言而喻的，距離新機場僅10余公里的固安，成為北京新機場空港經濟圈的直接受益者。未來，固安在承接北京資源外溢、整合區域資源調配上還將起到關鍵作用，固安樓市也勢必會水漲船高。

　　環京樓市候選獨角獸之四：涿州

　　伴隨著京津冀協同發展規劃全面推進，位于京南、京西南一線的涿州區域，因分布著京昆高速、大七環高速（廊涿、張涿）以及規劃建設的廊涿城際、京石城際等立體化的交通網絡，吸引了北京眾多產業沿交通線向涿州區域疏解。2016年涿州二手房價格上漲幅度同比高達98%。依托交通、生態、城市服務配套，涿州的產業承接未來會更為順暢，而專業機構和大型企業的進駐，未來還會進一步推升當地樓市價值和發展潛力。

　　四、發現樓市獨角獸的形成特點

　　1.燕郊是2016年房價上漲出現的獨角獸。這就意味著，一輪重大樓市上漲就可能會伴隨一個或多個獨角獸的誕生，比如廈門、南京。

　　2.過去幾年，區域持續的人口流入，是獨角獸樓市發展的堅實基礎。

　　3.國家級戰略實施的機遇，如長三角、京津冀一體化持續推進，節點城市與一線城市的同城效應日益凸顯。

　　4.一線城市限購后出現的機會，如930新政后，以及北京、上海執行長期限購政策，致使剛性需求和投資需求外溢。

　　然而僅僅是這幾點，就可以成為樓市獨角獸嗎？要知道加入“獨角獸俱樂部”的機會競爭激烈，對二線強市，如杭州、武漢、鄭州尤其如此。

　　樓市資本論觀察到，更重要的原因是，以2013年開始的“地王大戰”為序幕，中國的城市發展已經產生了巨大的拐點效應。

　　這就是我們要重點分析研究的：圍繞世界級城市的大都市圈正在形成！

　　《樓市資本論特稿：尋找環京樓市獨角獸(下)》，將深入樓市價值分析，展望新獨角獸的誕生，揭開財富升值密碼！敬請期待。

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