從1月6日起，一些開發商發現，自己登陸“網上房地產”（上海市房地產交易中心主辦的房地產交易服務網站）的密鑰失效了，仔細一看，原來是被系統暫停網簽了。
1月7日，上海住建委于官網發布消息稱，為保障購房人的合法權益，規范市場秩序，自1月6日起，市住建委會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網上簽約。
網上房地產信息則顯示，“一聲令下”，在上海十五個區內約130余個商業辦公項目被暫停銷售或暫停網簽，其中嘉定和青浦等區域最多，僅有15個左右的項目仍能正常銷售。
▲“正常在售商業辦公項目”（圖片來源今日房產）
但這只是網絡顯示的信息，實際上情況是怎樣呢？《每日經濟新聞》在政策發布后第一時間走訪了上海多個商業辦公項目發現，很多“被禁”項目已暫停銷售相關住宅類產品，雖然系統信息顯示依然有貨可售，但經營人員普遍聲稱“已無貨可賣”，以此避嫌。而一部分樓盤依然在商辦項目上賣住宅！
做足了“打擦邊球踩紅線的準備”
在商辦房相對集中的青浦大虹橋地區，在被網上房地產暫停網簽的恒基旭輝城，置業顧問稱，項目小戶型去年已賣完，目前只剩下300平以上的大戶型在售。
但《每日經濟新聞》了解到，恒基旭輝城有兩張預售證被暫停，辦公樓戶型從90㎡-300㎡不等，僅其中一張被暫停銷售的預售證（“閔行房管(2016)預字0000488號”）粗略統計，項目有約45套在售（17號樓約15套116-230平的辦公樓；12號樓有15套116-220平的辦公樓；5號樓有15套103-200平的辦公樓）。
▲圖片源自網上房地產（紅框為小面積戶型）
恒基旭輝城在廣告中重點推廣的“100平米起售小面積現房辦公”產品，在房管局網站上顯示還有房，到置業顧問口中也突然“沒了”，而且置業顧問無法給出有理有據的解釋，令人生疑。
對此事，旭輝集團相關負責人表示，對項目層面的問題不甚清楚，可能是手續問題，需要進一步了解。截止發稿對方尚未回復最新進展。
知名房地產人士薛建雄直言，這類項目很可能是怕被查，索性說沒有貨了。這是典型的臨時抱佛腳的行為，等風聲一過即可能繼續銷售或變樣再賣。
陸家嘴濱江凱旋門的銷售倒比較直白，干脆直接說，其實有許多酒店式公寓可賣，但政府出了政策現在不能賣。
當然，也有項目“不屑”掩飾，即使被暫停銷售，卻依舊在賣。但它們基本都做足了“打擦邊球踩紅線”的準備。
▲每日經濟新聞 攝
《每日經濟新聞》在位于青浦徐涇鎮的中建錦繡天地，就被告知項目已接近尾盤，還有十幾套酒店式公寓是可以買的。但項目現場看不到樓書、樣板間等能“定形”有“證據”的物件，案場銷售也閃爍其詞稱，沒有樣板間參觀只能看現房。但網上房地產上，該項目明確顯示“暫停銷售”。
▲圖片源自網上房地產
案場銷售所謂的現房，是一處前后通透的毛坯房，80平方米左右，層高3米，目及處尚未發現公共衛生間的設計。
據上海2015年4月1日起實施的《關于加強公寓式辦公建筑規劃管理工作的意見》，公寓式辦公建筑必須“每一分隔單元的建筑面積不小于150平方米，層高不大于4.5米，且必須帶衛生設備”。
該項目所售房源，顯然已經違反相關規定，且或存在近日上海住建委提到的“擅自改變房屋單元空間分割”等違規情況。
▲每日經濟新聞 攝
另外，案場銷售告訴《每日經濟新聞》，只要消費者付過定金之后，開發商會免費為其進行裝修，屆時，衛浴、廚房、瓷磚都會進行鋪設，購房人可以做到拎包入住。
薛建雄認為，開發商這樣做，也是為了應對檢查——只有先做成辦公樓的形式，才能通過政府驗收，在交房驗收之后統一做改造，就可以說是賣辦公實則當住宅來住，以此獲利。
暫未被禁的公寓，也有危險？
“被禁”的項目表現不一，很多沒有被列入暫停銷售行列的一些酒店式公寓，看到目前的處境，銷售也變得很謹慎。
比如位于閔行的新華紅星國際，項目雖然迎接著一批又一批看房客，但看樣板間時，銷售員就會提醒，現在很多酒店公寓已經暫停銷售，要出手得趁早。
據該銷售介紹，此次被限制的都是50年產權的酒店式公寓，這個項目因為是40年產權，所以還不受限制。
業內人士表示，40年是純商業，50年產權是商業綜合用地，有辦公、有商業。但40年和50年沒有太大本質上的差別，這種打擦邊球很可能也要被停掉。
據21世紀經濟報道，上海有關部門建議從四個方面全方位落實類住宅整頓：加強對政府職能部門在審批、驗收、辦理產證過程中的失職瀆職行為的問責力度；對房企、房產中介的不規范行為制定“負面清單”并嚴肅處理；市區聯動、堵塞監管縫隙，著力完善辦公類項目的設計規范、預售審批、聯合驗收等措施，健全類住宅監管機制、抓緊研究針對類住宅的限購政策等；嚴守政策底線，在合同簽訂、交易登記等環節強化咨詢服務與風險提示，加強輿論引導，對各種誤導性的宣傳推介要追究責任。
如果真實落地，這意味著上海商業辦公物業的銷售限制將會再度加嚴，“黑名單”或將擴容。
上海商地8年增翻6倍 商辦樓違規扎堆
一方面是調控加碼，上海公寓大面積“限售”，但另一方面，《每日經濟新聞》整理近年來上海商業辦公項目的情況發現，上海從2008-2015年，中原地產數據顯示，商服用地供應由49宗大幅增至329宗，隨之而來的是商業辦公項目絕對值大增。
但按上海的人口規模和凈流入趨勢，住宅一直供不應求，市場缺口非常大，伴隨商辦用地供應達到高峰，很大一部分商業以“酒店式公寓”等名義，變成了住宅產品，有的甚至還通上了煤氣，設置了獨立衛生間和陽臺。
當然這些顯然都是違規的，早在2012年，上海市住房保障和房屋管理局提出了明確規定：
三、嚴格按照房屋用途加強交易管理
房屋管理部門和工商部門要加強監管，防止擾亂房地產市場行為的發生。要按照批準的土地、房屋用途嚴格交易管理。酒店式公寓房屋用途為居住，屬于住房限售范圍；公寓式辦公樓房屋用途為辦公，公寓式酒店房屋用途為旅（賓）館，公寓式酒店嚴禁分套銷售。對混淆房屋用途、誤導購房者等違規行為要依法查處，切實維護購房者合法權益。
——摘自2012年7月27日，《上海市人民政府辦公廳關于進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策的通知》
需求潮涌、規定卡殼，隨之商業用地上“違規”生產的類住宅產品，在市場上“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”。此前多家媒體曾報道過，上海浦東新區、閘北、普陀、靜安等很多區域的多起商辦房違規被拆的事件，商業辦公樓領域已成為上海違規頻繁的領域。
薛建雄就直言，商業辦公改居住公寓一直是不允許的，政府從規劃到驗收都有查驗，可是需求帶動下，也是因為監管有縫隙，很多開發商會等辦公樓驗收過后再進行裝修、改造功能、改上下水，在達到居住功能后進行售賣，一時間酒店式公寓遍地開花。
公寓調控加碼 去化難上加難！
但現在，上海對這一領域的調控加碼了，不少業內人士就向《每日經濟新聞》表達了擔心：這類在市場上的歷史存量大，以往可以有很多打擦邊球的方式順利賣出，但此類產品畢竟是走在“紅線上”的，靠“躲”的能否“躲得了一世”，無懼禁令的能否繼續無憂？
有開發商就指出，酒店式公寓始終屬于一個模糊地帶，只是取決于政府如何把關——沒有明確說不能分割，現在把這領域調控加碼之后，分割銷售以及之后的一些環節可能會出現系列問題。
有負責寫字樓商辦的一位中介人士就告訴《每日經濟新聞》，一般買這種產品多是為投資出租，純投資的占比在30%以內，小戶型的辦公類產品做成公寓，售賣更容易，而且往往越小去化越容易，類似住宅都是以套來計算。
“而一旦失去了住宅功能，這些小戶型商辦樓的去化會變得非常困難。純粹的辦公樓買家多是資金雄厚的，而且買大面積的居多便于客戶自己分割空間。本來這類物業在管理費、水電上的開支就大大高出普通住宅，后期增值又沒有純粹的辦公樓高，沒有優勢。”
限制公寓為控人口？這一市場何去何從？
酒店式公寓價格比住宅便宜，不限購之后，對于外來人口的管理也會有些許問題。新城控股高級副總裁歐陽捷認為，此次上海對公寓下禁令肅清違規問題，這背后的真正原因，可能是上?！跋拗品课蒌N售-限制對口購房者-限制人口流入”的邏輯。
因為此類酒店式公寓相對而言面積小、總價低、不限購，而且位置不會非常差，是不少買房能力較弱的人的置業主要陣地。禁止了這類產品的銷售，變相則是禁止了這類人員的置業，沒有房便很難在上海這些區域留下來。
但薛建雄指出，郊區的商辦物業量大，而且去化困難，做成類住宅物業容易去化。面對巨大庫存，往后市場壓力是否會持續，很難說。而這一市場又是受到政策影響比較大的領域，所以市場日后如何走，還看政策如何走。
?。ū疚霓D載改編自“每日經濟新聞” 吳若凡/文）
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