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　　每經地產評論員 楊羚強

　　無論做什么行業，在中國只要做到市場份額第一，就可以賺得數不過來。

　　過去幾十年時間，無數的企業視之為一種信條，在960萬平方公里的土地上，耗資上萬、上億，鋪渠道、樹品牌、做推廣，有的恨不得每個市、每個縣、每個鎮、每個村都有自己的銷售點、物流配送中心和售后服務部門。

　　這種打法也曾讓很多人賺得缽滿盆滿，但現在，不一樣了！

　　易居中國執行總裁丁祖昱在2016易居沃頓研修班——西雙版納段披露了一組樓市數據顯示，中國的十幾個城市正在包攬全國商品住宅成交金額的1╱3乃至更多。這一樓市數據，折射出一個人口信號，中國會像日本、法國一樣，未來70%以上人口住大城市。

　　這瞬間讓一些公司覺得，花了巨額資金和幾十年精力打造銷售推廣渠道，可能會變成毫無意義的“廢品”。因為這些城市開設的網點，可能在未來連留守老人和孩子的生意也做不了。

　　這也給那些高喊著“逃離北上廣”的年輕人提了個醒，可以離開北京、上海、廣州、深圳，但是絕對不能離開超大和特大城市的都市圈，因為一旦離開，自己的事業發展將步步受限，做生意的成本會更高，難度也將變得更大。

　　即使省會城市，人口也在流出

　　丁祖昱披露的數據顯示，中國房地產的市場正越來越向大城市集中。其中，武漢、天津、長沙、青島、鄭州、杭州等地過去三年的銷售面積增速一直在30%以上。天津和鄭州的銷售面積甚至連續兩年增幅超過70%。

　　二線城市住房銷售面積大幅猛增，和這些城市的人口流向高度相關。根據天津市的統計數據，天津從2013年到2015年新增的人口超過130萬，其中8成以上是外來人口。

　　以人均30平米計算，僅這100多萬的外來人口帶來的市場需求，就超過3000萬平米，這在很大程度上說明天津的樓市在過去三年為何會成交井噴。武漢的情況和天津類似，從2013年到2015年的三年間，人口增加了近50萬，并且人口增加幅度呈快速遞增趨勢，2013年還只是增加了10萬人，到2015年已經增加了26.97萬。

　　而三線及以下的城市又是如何？邦爺選擇了近期因為空氣重二氧化硫爆表引發輿論關注的山西臨汾，這個因為汾酒聞名的城市，在官方統計里最近兩年外來新增人口只有100人，而在2013年也只有1100人。

　　相聲演員苗阜每次說相聲必提的寶雞，截至2015年11月1日零時的常住人口為376.16萬人。同2010年第六次人口普查的371.67萬人相比，五年共增加4.49萬人，增長1.21%，年平均增長率為0.24%。但根據寶雞市統計的統計，從2011年到2015年5年間，寶雞的人口自然增長率都超過了3‰，這意味著有部分寶雞人離開了寶雞，去了其他城市。

　　離開的人口中，絕大多數是青少年和壯年人口。與2010年第六次全國人口普查相比，0-14歲人口比重下降1.2個百分點，15-64歲人口比重下降1.3個百分點，65歲及以上人口比重上升2.5個百分點。

　　三線人口的寶雞和臨汾如此，那么類似西安、蘭州這樣的省會，但不是城市群內的核心城市，人口流動情況又是如何？

　　西安市統計年鑒顯示，在過去五年的大多數時間，西安的遷入人口總是多于遷出人口，或者大致持平，但在2015年，西安的遷出人口首次超過遷入人口，流出人口超過3萬人，這也使得西安的人口規模在2015年首次增長停滯。

　　經濟水平不如西安的蘭州情況如何？

　　蘭州市統計局的數據是人口：年末全市常住人口為369.31萬人，比上年末增加2.82萬人，但撇除1.88自然增長人口，新增人口只有9000多人；前一年的2014年，撇除自然增長，新增的外來人口僅5000多。這些數據和天津、武漢這些流入人口的大市相比，幾乎只是后者的零頭，甚至和地級市的佛山都不能比。

　　省會以下的地級、縣級市更出現人口大規模流出現象。根據2014年甘肅省的統計，全省常住人口為 2590.78 萬人,比上年末增加 8.60 萬人。但是，當年自然增長人口數量卻達到15.79萬人，這意味著有7萬多人離開了甘肅。蘭州、西安尚且如此，被各大媒體廣泛報道出現人口危機的東北，更是出現了人口大量流失。

　　大城市定律：占領主要城市群才能活下來

　　在消費者大量流失的情況下，企業再花重金做市場推廣，資金豈非砸進水里？

　　更何況，企業市場開發所需要投入的資金，并不只有推廣和銷售渠道，還有高昂的物流成本。一位教邦爺運籌學的管理學院教授說，每平方公里人口數量越多的城市，所需要建設的物流中心更少，單位的物流成本才能降到最低；那些地廣人稀的城市，由于物流中心覆蓋范圍更廣，貨物送達所需要的時間不僅更久，成本也會更高。

　　從2015年4月至2016年5月，我國陸續通過《京津冀協同發展規劃綱要》，批復同意《哈長城市群發展規劃》、《長江中游城市群發展規劃》、《成渝城市群發展規劃》、《長江三角洲城市群發展規劃》，長三角、長江中游城市群、京津冀、成渝四個城市群，再加上珠三角人口就超過5億，占到了總人口的1/3以上，而且覆蓋了幾乎所有經濟最發達的城市。

　　其中，珠三角人口是密度最高的，每平方公里人口達到714人，長三角的人口密度是最高的，每平方公里的人口達到690人，是所有城市群中人口最密集的區域；京津冀次之，每平方公里人口504人，成渝每平方公里人口是491人，而中三角每平方公里的人口數量就只有381人。

　　打一個比方，同樣在高速公路設戶外廣告牌，在珠三角只用做一個，就能輻射700多個受眾，而在長江中游城市群，同樣的廣告牌至少要設兩個，并且每公里都要有一個，才能確保讓相同數量的消費者看到，尚且不說這兩個城市群的人均收入還存在著一定的差距。

　　這背后的信號是，企業越是向西北拓展市場，付出的推廣和物流成本可能越高，收益反而會更差。只有在大城市能占住腳，才可能活下來，并且做大。反之，如果因為大城市生活壓力大，選擇逃離城市群和都市圈，向內陸省份的中小城市轉移，則可能會面臨更大的生存壓力。

　　而且這種趨勢還將繼續，國家衛生計生委流動人口司發布的《中國流動人口發展報告2016》顯示，“十三五”時期，人口繼續向沿江、沿海、沿主要交通線地區聚集，超大城市和特大城市人口繼續增長。

　　對很多人來說，逃離北上廣深等超大和特大城市，雖然逃離了高房價，卻也徹底失去了低投入獲得高收益的可能性。

　　本文僅代表作者個人觀點，不代表邦地產立場。

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