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　　來源：明源地產研究院（ID：mydcyjy）

　　整理：每日經濟新聞（ID：nbdnews）、智谷趨勢（ID：zgtrend）、讀創新聞、新浪樂居、廣州房價點評網、百度新聞

　　最近，很多數據表明，以深圳為代表的一線城市出現了高房價驅趕人才的現象，但就目前中國城市資源配置、發展空間等因素來看，就算一部分人被逼走，還是會有更多人涌入或者回流。

　　放眼全球，與美、日、法等發達國家前四大城市占全國總人口超10%的情況相比，中國5.2%的比例還有較大上升空間。但按照中國國情，現有的一線城市如果無節制地擴張將帶來房地產泡沫破滅的高風險。

　　想要緩和房價和人才去留之間的矛盾，實現人口紅利最大化，中國必須要有新的一線城市來救場。

　　下面將進行詳細說明。

　　一

　　高房價開始驅趕人才

　　深圳為留人

　　計劃做至少30萬套人才保障房

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　　有兩股力量決定人才的去留，向內的拉力和往外的推力。縱觀深圳的一線城市拉力固然強大，需求旺、薪酬高、前景遠大等因素讓年輕人才前來投奔，但推力也不可小覷，以高房價為核心的高生活成本，足以把里面的人趕走，把外面的觀望者嚇走。

　　根據百城價格指數，2016年11月深圳每平米的房屋均價是55040元，一年前是41139元，2年前是30530元。也就是說，這座房價收入比全球最高的城市，過去一年房價漲幅33.8%，兩年漲幅80%。隨著近兩年房價暴漲，深圳開始面臨人才逃離規模擴大的尷尬局面。

　　令人望而生畏的房價增速，很容易讓年輕人放棄在此地扎根的念頭，包括華為在內的大批企業也紛紛撤離深圳。騰訊內部論壇的一次調查就顯示，有近四分之三的人因高房價而動了逃離的念頭。

　　深圳一方面頂著“未來硅谷”的光環，另一方面也在“不要讓華為跑了”的驚叫聲中感到不安，而這樣的擔憂并非杞人憂天。

　　雖然深圳的薪酬和人才需求都排在全國前三，但北京大學社會調查研究中心和智聯招聘聯合發布的《2016中國年度最佳雇主年度總報告》顯示，在大學生理想的就業城市中，深圳僅位于第六，不僅被北上廣甩在后面，也被非一線城市杭州和成都超越。

　　▲ 來源：智聯招聘2016中國年度最佳雇主報告

　　就算深圳的國際專利數量排在全國第一位，幾乎是第二名北京的3倍，但對求職者、創業者來說，高房價似乎讓他們對開始敬而遠之。

　　官方也感到其中潛在的危機。深圳市住建局相關負責人就曾表示，深圳正在加大保障房的供給，一個重要原因是“深圳引進人才的數量已經呈下降趨勢。急需通過住房保障和人才安居來緩解高房價帶給人才的擠出效應。”

　　為了把人才留下來，深圳下了大功夫，不僅將高校畢業生的入戶補貼提高至1.5萬到3萬，“十三五”期間，深圳還新籌集建設保障性住房和人才住房40萬套，幾乎相當于特區成立30多年以來建設的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間全市開工的商品房數量（35.7萬套）。40萬套住房中，人才住房將不少于30萬套。

　　二

　　小城市“拼爹”

　　找不到好工作

　　不少逃回去的人又回來了

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　　高房價下，城市、企業和人才之間的拉鋸戰愈演愈烈，由于工作機會、發展空間、當地房價等因素，很多人開始在一線和其他城市里“進進出出”。以從目前的情況看來，沒有好的工作機會、缺乏城市活力，比高房價更容易把人推出去。

　　1、比高房價更可怕的是拼爹

　　近期，某藍領招聘平臺發布一份調研數據顯示，一線城市2016年12月年末的求職量比2016年1月年初出現了明顯增長，其中深圳漲幅為26%，曾經“逃離”北上廣深的95后新藍領正有“逃回”的趨勢。

　　據社科院《社會心態藍皮書：中國社會心態研究報告（2016）》介紹，一線城市的經濟壓力要遠高于其他城市，但三四線城市也并非是理想中的宜居城市，因為返回小城市后，工作機會少，做什么都需要靠關系，“拼爹”成為了一種較為形象的描述。而一線城市基本屬于“陌生人社會”，人情、關系的重要性相對較低，機會多，競爭也更公平。

　　2、城市活力不足、房價不合理，一樣把人擠出去

　　人口流動性反映了一個城市的活力。根據《2016全國城市年輕指數報告》數據顯示，北上廣深津5個城市中，有4個凈增長，特別是目前房價均價最高的深圳，雖然它的流出率有24.86%，但是這并不可怕，深圳的新增率也很高，達到47.39%，凈增率是一線城市里面最高的。

　　▲ 來源：QQ大數據《2016全國城市年輕指數報告》

　　反觀四個一線城市中房價最低的廣州，則是里面唯一負增長的城市，凈增率為-10.04%。最近一兩年，很多人都在討論廣州是不是該被踢出一線城市，某種程度上反映出廣州經濟的發展在近幾年在產業結構的調整等一些方面落后了，客觀上制約了廣州對年輕人口的吸附力。

　　同樣，產業結構短板和房價過高的二線城市，也存在人才逃離的現象。

　　以廈門為例，2016年的年輕人口流出率高達37.26%，房價和收入的失衡是重要原因；廈門大學今年經濟系畢業的40多名研究生中，僅有兩三位留在了廈門。《2016全國年輕指數》顯示，廈門年輕人口凈增加率為－19.17%。

　　▲ 來源：百城房價指數

　　總的來說，高房價和人口流失率沒有必然的關系，關鍵在于在高房價的同時，這個城市有沒有提供足夠多的創富機會。說白了，只要能賺到錢，房價高并不可怕，大不了可以選擇租房，相對現在的房價，租金和工資比還是很合理的。

　　三

　　中國未來將有更多一線城市

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　　中國未來的城市格局有兩種可能，一種是“京滬詛咒”，但從中國的國情來看，不可能實現，更加靠譜的是增加一線城市數量，形成多中心化的格局。

　　1、“京滬詛咒”為什么不可成立

　　前面提到，深圳依舊保持著一線城市中最高的凈增率，但包括華為在內的大量企業今年撤離，人才逃離規模擴大，讓這座房價收入比全球最高的城市的未來走勢有了更多的不確定因素。

　　與深圳相對應的一個現象是：今年北京、上海房價也上升得比較快，兩個城市房價收入比高居全球第五和第六，但據智聯招聘《2016中國年度最佳雇主年度總報告》調查顯示，無論是本科生還是博士生，仍將京滬作為求職首選地。

　　▲ 來源：智聯招聘2016中國年度最佳雇主報告

　　當深圳的房屋均價已經是上海的1.2倍，北京的1.33倍，高端人才更有理由選擇在教育文化資源更豐富、經濟體量更大的京滬發展。有人認為，未來“京滬”的雙峰地位將變得更為穩固。

　　▲ 來源：智聯招聘2016中國年度最佳雇主報告

　　一個“京滬詛咒”的理論也隨之誕生：房價與京滬相當的城市，其人才將被京滬抽走。

　　作為政治文化和經濟金融中心，北京上海是國內資源聚集度最高的城市，它們對人才的拉力，壓住了高房價“驅趕人才”的推力。而京滬之外，若有城市的房價快速躥升，甚至超過京滬，那么，高房價產生的負面推力極有可能會把高端人才推向京滬。

　　日本正是這種模式，超級大城市東京擁有超強的“虹吸效應”，東京都市圈人口就達3880萬，占全國總人口三成。GDP也甚至占到全國的三分之一，東京的房價也是第二名大阪府的3倍以上。

　　▲ 全世界人口超千萬的36個城市

　　“京滬詛咒”理論上是行得通的，但卻不可能實現，其原因有五點：

　　第一 北京、上海人數已經突破2000萬，容納能力快觸到天花板，可供其擴張的空間和擴張的可能性較小；

　　第二 中國人口眾多、土地面積比日本大很多，如果和日本一樣形成兩個超級核心城市，那么，這兩座城市的人口將是目前東京人口的十余倍，人口過億，這顯然是不現實的。

　　第三 深圳、杭州等其他城市經濟發展勢頭較好，多為高新科技產業，北京上海并沒有絕對優勢；

　　第四 一線城市人口擴張很容易推高中心城區房價，放大房地產泡沫風險，日本就是先例。

　　第五 北京、上海霧霾污染嚴重，對人才的吸引力減弱。

　　2、如果二線城市能夠迅速提升自身實力，提供更多機會，就將成為新的一線城市

　　隨著中國不斷推進城鎮化進程，不論是走哪國模式，或者走出中國特色的城市發展路子，迅速提升自身實力、提供更多機會、房價更加合理的二線城市都將成為新一線城市，也將是人口紅利的受益者。

　　（1）中國還需要4個一線城市才能達到城鎮化70%

　　據統計，2015年美國、日本、英國、法國、韓國前四大城市人口占全國總人口的比例都超過10%。

　　與發達國家相比，中國一線城市人口占比明顯偏低。2015年北上廣深四個一線城市常住人口占全國總人口的比例明顯偏低，僅為5.2%。

　　由于中國擁有巨大的人口總量和極高的經濟增速，無論是人口總規模占比還是人口密度，都有很大的提升空間，未來仍將有大規模的人口向一線城市遷徙。

　　但是，這并不意味著北上廣就是最好的選擇，因為這些城市的人口規模已經很龐大，容納能力快觸到天花板了。而且國家對特大城市人口規模的態度是控制發展，在此背景下，2015年上海的人口甚至開始下滑！

　　根據齊普夫定律，如果一定區域內的所有城市按照人口規模大小排序，則城市規模與其位序成反比，即任何一個城市的位序與其人口規模的乘積等于一定區域內首位城市的人口規模。

　　也就是說，按照中國實際情況看，假設未來也只有4個一線城市的規模布局，需要超過1000座城市才能容納6.4億的城鎮人口，城市化率僅43%。而且，正如前面所說，一線城市無限制地擴張，將帶來房地產泡沫磨滅的風險。

　　如何解決這一突出矛盾呢？核心在于中國的一線城市數量太少，中國需要新的一線城市來分享新的人口紅利。例如，再打造4個一線城市，通過設置六級共504座城市，共能容納9.6億人，占目前總人口的70%。

　　（2）天津、成都、杭州、重慶、武漢、南京，誰會是下一個一線城市？

　　中國的一線城市擴容，哪些城市有望入圍呢？從人口、創新、經濟和房價四個方面的指標衡量城市，同時需要選取那些國家區域發展規劃中的關鍵節點城市。我們可以通過下面的數據、表格，看出一些端倪：

　　各城市主要經濟指標：

　　綜合考核各項量化指標與節點城市，我們可以發現，具備成為一線城市基礎條件的有成都、天津、杭州、武漢，而有望成為準一線城市的包括南京、重慶、西安、蘇州、合肥。

　　沒趕上北上廣深，一定不能錯過第二批一線城市的成長，特別是當中國的人口紅利接近尾聲，盡快搭上城市化的快車，才是明智之選！

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