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　　“融僑在28年的發(fā)展中從沒有出現(xiàn)任何資金問題，所以我覺得步子跑慢一點(diǎn)，發(fā)展平穩(wěn)也能追得上市場(chǎng)。”

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 以快速擴(kuò)張模式成長(zhǎng)為房地產(chǎn)行業(yè)生力軍的閩系房企，常常帶著“高杠桿”標(biāo)簽，但融僑卻選擇了一條另類的穩(wěn)增長(zhǎng)道路。

　　1月5日，融僑集團(tuán)在福州宣布，2016年，融僑全年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)77%，銷售金額超過了360億元。2017年，融僑將持續(xù)深耕布局，努力在各布局區(qū)域沖擊百億體量。

　　“2017年，無論是銷售目標(biāo)還是拿地目標(biāo)都會(huì)高于2016年。”融僑集團(tuán)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張巖表示，融僑將以福州、上海為雙核心城市，并以海西區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、以及中部區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)域進(jìn)行布局。

　　區(qū)別于閩系房企近年來高價(jià)拿地快速擴(kuò)張的模式，融僑的戰(zhàn)略以精選布局深耕城市為核心。

　　但張巖強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)增長(zhǎng)并不等于保守，融僑的目標(biāo)指向未來每年20%-30%的增長(zhǎng)。“是在平穩(wěn)的方向來推進(jìn)規(guī)模，還是突飛猛進(jìn)擴(kuò)大規(guī)模，這個(gè)是做一種選擇。我們還是認(rèn)為必須在一個(gè)合理前提條件下，才是一個(gè)正常企業(yè)的良性發(fā)展。”

　　深耕戰(zhàn)略與尋求合作

　　2016年高溫的一線城市和熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)上，融僑并不算高調(diào)。對(duì)此，張巖解釋為兩大原因，戰(zhàn)略和機(jī)遇。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2016年，融僑新增土儲(chǔ)城市包括南京、廈門、合肥、福州及無錫，投資金額超過100億。

　　對(duì)于城市的選擇，張巖強(qiáng)調(diào)融僑并不會(huì)盲目拿地，“按照國家發(fā)布的全國房?jī)r(jià)排名，融僑布局的80%的城市是全國房?jī)r(jià)漲幅前20的核心城市”。

　　他認(rèn)為，城市投資布局本身也就是融僑深耕戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)，不排除會(huì)進(jìn)入新的城市，但是在沒有最合適機(jī)會(huì)的情況，融僑會(huì)深耕目前所在的11個(gè)城市，爭(zhēng)取未來每個(gè)城市能夠做到百億規(guī)模。

　　這種判斷也基于對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的認(rèn)知。張巖指出，國家提出去庫存的方向是正確，實(shí)際上在很多三四線城市中房地產(chǎn)存量去化情況還是很嚴(yán)峻，大家看到的這一輪房?jī)r(jià)上漲的城市實(shí)際上只有20多個(gè)，不到30個(gè)。

　　但與此同時(shí)，房企向一線城市和熱點(diǎn)二線城市集中投資的策略，大大加劇了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。張巖并不否認(rèn)，在這些城市中拿地的難度正在加大。

　　他坦誠，熱點(diǎn)城市拿地條件更加嚴(yán)格，而限制地價(jià)和搖號(hào)、抽簽等條件也增加了房企拿地的或然性，因此融僑在2016年雖然參與了近百個(gè)地塊的拓展和研究，但參加的多場(chǎng)土拍也存在空手而回的情況。

　　在拿地的不確定因素面前，土儲(chǔ)是否會(huì)成為融僑深耕戰(zhàn)略的難題？張巖的回答是“不會(huì)”。在過去一年中，這家閩系房企正在加大與其他規(guī)模房企合作的嘗試。

　　繼續(xù)首開、碧桂園、陽光城后，融僑在2016年取得合肥包河區(qū)項(xiàng)目中引入了招商局蛇口作為合作伙伴進(jìn)行共同開發(fā)。

　　穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)

　　盡管近幾年業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，但融僑給予外界的印象還是與閩系房企普遍的“高杠桿”路徑有所不同。

　　但在張巖看來，穩(wěn)健增長(zhǎng)并不等于保守。談及2017年的銷售目標(biāo)，他表示尚未有具體數(shù)字可以透露，但一定會(huì)超過2016年。

　　“大家似乎有個(gè)誤解，認(rèn)為規(guī)模快速發(fā)展的企業(yè)一定是良好。做企業(yè)一定要有規(guī)模，但是有規(guī)模的同時(shí)，你的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)也應(yīng)該要是健康的。”張巖認(rèn)為，融僑集團(tuán)在過往28年中從未遭遇過資金危機(jī)，平衡點(diǎn)就在于對(duì)企業(yè)穩(wěn)健擴(kuò)張的把握。

　　按照融僑媒體溝通會(huì)上的介紹，2017年融僑集團(tuán)內(nèi)部的四個(gè)重心分別是完善制度化建設(shè)、提升產(chǎn)品研發(fā)、穩(wěn)健投資、推進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域戰(zhàn)略布局。

　　資金方面，根據(jù)融僑管理層透露的信息，2016年平均融資成本下降了三個(gè)百分點(diǎn)，并且在融資期限發(fā)結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了大幅調(diào)整，形成了以中長(zhǎng)期限融資為主的結(jié)構(gòu)。

　　此外，2016年5月，融僑首次發(fā)行了8.1億元物業(yè)費(fèi)ABS。7月，宣布成功發(fā)行40億元公司債，一期票面利率5.80%，二期票面利率5.60%，連創(chuàng)近期同期限AA民營(yíng)房企公司債券票面利率新低。

　　對(duì)于2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)，融僑持有的態(tài)度較為樂觀：“我們還是看好2017年土地市場(chǎng)，投資會(huì)比2016年還要高，現(xiàn)在布局的城市都會(huì)是投資重點(diǎn)。”

　　“2017年融僑集團(tuán)將持續(xù)聚焦深耕區(qū)域，以海西區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、中部區(qū)域等優(yōu)秀省會(huì)城市及直轄市為發(fā)展核心布局，并在布局區(qū)域內(nèi)攜手理念相吻合的行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的多元化模式，并積極開拓資本手段，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)+金融的一體化格局。”

　　以下為融僑集團(tuán)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張巖先生現(xiàn)場(chǎng)采訪實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：有些觀點(diǎn)認(rèn)為，過熱的二線城市其實(shí)有一定的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，一線城市相對(duì)來說比較安全，融僑對(duì)市場(chǎng)布局或者格局是怎么看的？

　　張巖：現(xiàn)在最大的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)在于一線，今天上海城市外環(huán)的邊緣，從項(xiàng)目開車到城市邊緣需要一個(gè)小時(shí)，這種位置也要賣四萬多塊錢，而且還搶不到。北上深這三個(gè)城市還是比較危險(xiǎn)，大家重點(diǎn)判斷還是強(qiáng)二級(jí)城市、省會(huì)級(jí)城市目前最值得投資。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：融僑把上海定義為核心城市，但公司在上海的項(xiàng)目并不多，為什么是這樣的定位？

　　張巖：我們是以區(qū)域優(yōu)秀城市為核心，比如說福州旁邊的福清雖然是個(gè)小城市，三四線城市，但是輻射于福州。上海周圍南京、無錫、淮安等地也是被上海輻射的，所以上海定位是一個(gè)區(qū)域的輻射核心。

　　至于項(xiàng)目，因?yàn)楝F(xiàn)在拿地條件越來越嚴(yán)苛了，每個(gè)城市的拿地規(guī)則都不像以前那樣有錢就能拿了，這里面拿地很多還有運(yùn)氣成分，比如南京拍地，地價(jià)達(dá)到熔斷的時(shí)候就需要抽簽。所以有時(shí)候你的發(fā)展抱負(fù)也不一定能完全實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)在市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)不是想在哪兒布局就在哪兒布局，我們只能繼續(xù)參與，然后哪個(gè)城市有機(jī)會(huì)我們都去爭(zhēng)取。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：融僑會(huì)不會(huì)考慮進(jìn)入北京？

　　張巖：目前沒這計(jì)劃。之前有其他企業(yè)也走過彎路，布局太多，資金、人員、團(tuán)隊(duì)都支撐不了，完全達(dá)不到體量和規(guī)模，布局過于擴(kuò)大沒有什么意義。融僑現(xiàn)在布局11個(gè)城市，如果都做到100億，那么1100億規(guī)模已經(jīng)是很大了，所以目前沒有向北京擴(kuò)張的計(jì)劃。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：2016年融僑在武漢沒有新增土儲(chǔ)，主要是什么原因？

　　張巖：首先武漢2016年不是沒有拿地，而是我們參加了多次但是沒有拍到，現(xiàn)在拍地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。

　　另外，融僑在武漢土地儲(chǔ)備比較強(qiáng)大，至少還有三個(gè)比較大的地塊沒有開發(fā)，還要解決拆遷問題。別的公司那么激進(jìn)，是沒有貨，我們有很強(qiáng)大的土地儲(chǔ)備，所以不是這么緊張。2017年拿地的重點(diǎn)，武漢也是排在其中之一。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：融僑剛剛在鄭州拿下了三個(gè)地塊，融僑未來會(huì)不會(huì)把鄭州作為重點(diǎn)戰(zhàn)略布局的城市發(fā)展？

　　張巖：融僑把鄭州列為重點(diǎn)的戰(zhàn)略城市，我們布局的每一個(gè)城市都是重點(diǎn)城市，沒有一個(gè)需要忽略或者放棄的。鄭州有四個(gè)項(xiàng)目，還有正在落地的第五個(gè)項(xiàng)目。鄭州市場(chǎng)很好，比如2015年比2016年同一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品，銷售增長(zhǎng)7倍之多，價(jià)格增長(zhǎng)25%，給公司的回報(bào)和信心特別大，所以鄭州我們覺得非常好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：2016年進(jìn)入的城市哪個(gè)最好？有計(jì)劃在2017年進(jìn)入新的城市嗎？

　　張巖：我們進(jìn)入城市都很好，無一例外。首先不排除進(jìn)新的城市，但是尋找合適的機(jī)會(huì)，天時(shí)地利人和，市場(chǎng)非常好，都有可能性。

　　沒有這種機(jī)會(huì)的情況下，我們還是深耕目前所在的11個(gè)城市，每個(gè)城市多拿幾個(gè)項(xiàng)目，要是每個(gè)城市能夠到100億，這個(gè)體量也很大了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在可能有錢都拿不到地，這種問題是不是會(huì)阻礙未來融僑的發(fā)展？

　　張巖：不會(huì)阻礙，我們2016年跟多個(gè)企業(yè)都有合作，包括碧桂園集團(tuán)、首開集團(tuán)、招商集團(tuán)、陽光城集團(tuán)。我們?nèi)绻麤]有拿地，也可以用戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系和有地的一起開發(fā)。

　　我們跟首開集團(tuán)合作的項(xiàng)目是我們操盤，跟碧桂園合作的項(xiàng)目是碧桂園操盤，可以用多樣的方式形成達(dá)成合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)期是什么？2017年會(huì)投資多少來拿地？

　　張巖：肯定不低于2016年。整體市場(chǎng)不好的情況下，土地市場(chǎng)穩(wěn)一點(diǎn)，那些高杠桿的公司放緩一點(diǎn)，我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)獲取的機(jī)會(huì)多一點(diǎn)。我還是看好2017年的土地市場(chǎng)，有的公司高杠桿、預(yù)算大，但是現(xiàn)在有這么多規(guī)則在前置，抽簽、搖號(hào)等等，也讓很多公司有新的機(jī)會(huì)，我們還是看好2017年土地市場(chǎng)，投資會(huì)比2016年還要高。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：融僑持續(xù)發(fā)展每年大概需要多少增長(zhǎng)？

　　張巖：每年大概增加20%-30%。我們也希望越高越好，2016年也想再拿200億或者150億的土地，但是土地市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)那么激烈，所以和預(yù)期有些差額。

　　擴(kuò)張不擴(kuò)張取決于今后在土地市場(chǎng)上的運(yùn)氣怎么樣，這是貨源的問題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：不少閩系房企杠桿都比較高，融僑在這方面是怎么平衡的？

　　張巖：都說閩系杠桿比較高，但其實(shí)很多不是閩系的房企杠桿也很高。融僑集團(tuán)應(yīng)該是在所有閩系開發(fā)商里面杠桿最低的，大家可以看到融僑這28年發(fā)展過程中從來沒有發(fā)生過一點(diǎn)危機(jī)，高風(fēng)險(xiǎn)的杠桿從來沒做，我們對(duì)杠桿還是持一個(gè)保留的態(tài)度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：2016年融僑的銷售中商業(yè)和住宅的比例是什么樣的？

　　張巖：融僑以核心城市市區(qū)的優(yōu)秀住宅、高端住宅為開發(fā)目的，商業(yè)只是輔助，包括綜合體、酒店，天津和上海都有，但不是重點(diǎn)，多半是傳承與經(jīng)營(yíng)。

　　我們?cè)诟Ｖ葸@一個(gè)城市持有的商業(yè)有50個(gè)億，都是沒有賣的，我們對(duì)資金沒有那么迫切。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：融僑應(yīng)該算是閩系的“大哥”，閩系房企這兩年勢(shì)頭很猛，但融僑的表現(xiàn)不算是最優(yōu)秀的，未來一兩年會(huì)有什么樣的調(diào)整？

　　張巖：全中國10萬家房地產(chǎn)企業(yè)，融僑一年投資150億、200億已經(jīng)很多了。

　　大家可能有一種錯(cuò)覺，就是發(fā)展特別快的企業(yè)就好，其實(shí)不是這樣。有一些企業(yè)當(dāng)年銷售額不到200億，但是光拿地的錢都花到400億以上，這種拿地是基于市場(chǎng)上升的這種狀態(tài)，而且拿的地價(jià)比周圍在售現(xiàn)房的價(jià)格還要貴。

　　目前對(duì)2017年所有的市場(chǎng)判斷都是不太好，當(dāng)企業(yè)只有100億的收入，擴(kuò)大這么多杠桿，新一年里要承受的壓力會(huì)有多大？

　　高速周轉(zhuǎn)的企業(yè)，他們的高杠桿是基于對(duì)城市的判斷，在下一年城市暴漲的基礎(chǔ)上活過來，也有很多企業(yè)沒有活過來的，只是大家對(duì)這些企業(yè)關(guān)注度不高。

　　融僑在28年的發(fā)展中從沒有出現(xiàn)任何資金問題，所以我覺得步子跑慢一點(diǎn)，發(fā)展平穩(wěn)也能追得上市場(chǎng)，而不是步子跑得太快，像短暫一現(xiàn)的流星一樣消失在市場(chǎng)上。

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