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　　即便目前廣州城中村改造項目發尚未有大的變化，但城中村等更新用地未來將成為城市繼續發展的重點是毋庸置疑的。

　　觀點地產網 近日，歷經近6年改造的荔灣新城舊改項目宣布“修成正果”，即將入市，由此再度引發行業內對廣州城市更新項目的關注。

　　位于荔灣區白鵝潭經濟圈的荔灣新城屬于茶滘城中村改造項目，一期改造始于2011年中，設計的土地改造總面積達到58萬平方米，整體建筑面積近200萬平方米（其中約60萬平方米為商業），體量相當于五個楊箕村，三個半冼村，三分之一個珠江新城。

　　據悉，項目首期“欣悅灣”組團屬整體改造規劃的4號地塊，由4棟23-31層高洋房組成，總建筑面積約8萬平方米，已于2016年12月獲得預售證，最快2017年1月即可入市。

　　同樣在2016年12月，廣州政府發布《廣州市城市更新總體規劃（2015-2020年）》，明確未來4年的城市更新計劃，黃埔茅崗村、文沖村以及天河冼村等同樣等待了數年的城中村改造項目也相繼宣布啟動拆卸復建工作。

　　在土地資源日漸稀缺的時代，舊改用地已慢慢成為城市未來發展的重點，以往一直被認為進度緩慢的廣州，在新年到來之際的一系列規劃啟動工作，似乎預示著新的改變。

　　廣州城市更新提速

　　數據顯示，自廣州市實施城市更新以來，累計批復城市更新項目（適用“三舊”改造政策的項目）共336個、約37平方公里。至2016年3月份，39個項目基本完工，97個項目進入開工建設，200個項目正在辦理儲備、用地報批或規劃報建等前期手續。

　　目前，廣州全市城市更新用地（即納入“三舊”改造標圖建庫用地）共20862宗、589平方公里，已超過全市存量建設用地總量（1758平方公里）的1/3。

　　而2016年11月28日廣州市政府常務會議審議通過且即將實施的《廣州市城市更新總體規劃（2015-2020年）》，到2020年，廣州計劃完成城市更新42~50平方公里，并利用全面改造、微改造綜合運用等方式，將從多個方面推進這一計劃的進行。

　　其中還提到，廣州現有城市更新即納入“三舊”改造標圖建庫的用地面積有589.85平方公里，包括舊村319.98平方公里，舊廠208.58平方公里，舊城61.29平方公里，占比共計10.4%，而當中納入2020年前實施規劃的城市更新用地共360.78平方公里（舊村165.33平方公里，舊廠167.79平方公里，舊城27.66平方公里）。

　　與此同時，廣州還試點將城市更新審核等11項管理事權下放區政府，選取包括7個全面改造村莊在內的26個重點項目作為試點，以此加快城市更新項目的審批及開發進度。

　　在此基調下，2016年11月開始，經歷了6年等待的富力黃埔區茅崗西華片城中村改造項目終于進入首期拆遷復建工作階段，“爛尾”數年的保利冼村城中村改建工作也正式全面啟動，隨后萬科在廣州的首個亦是廣州拆遷量最大的舊改項目文沖村公布新的規劃。

　　如今，曾經備受關注的茶滘城中村改造項目也順利變身荔灣新城入市，短短兩個月內廣州城市更新方面“捷報”頻頻，未來開發進度似乎將有所提升。

　　觀點地產新媒體獲悉，其實早在2009年廣州就已成立“三舊”改造辦公室，2010年前后即出臺“56號文件”提出“10年內要全面改造52條城中村”，但一直以來給外界的印象卻是速度一直較為緩慢。

　　至2015年2月底掛牌成立全國首個“城市更新局”后，廣州開始更循序漸進的進行城市更新。2016年1月1日起，廣州正式出臺并實施城市更新的“1+3”政策。

　　在2016年初廣州發布的十三五規劃綱要里，還曾明確在全市范圍內劃定69個城市更新片區，總面積209平方公里，以全面改造和微改造方式加快推進存量土地開發，彼時預計2020年可完成城市更新規模可達到85平方公里。

　　舊改車輪背后

　　觀點地產新媒體就此采訪廣州社會科學院研究員彭澎，其表示，廣州開始重視城市更新，但舊城區及舊社區的微改造或許才是政府未來推進的重點。

　　隨著城市的不斷發展，重點城市尤其一線城市用地緊張已是普遍現象，因而越來越多政府選擇利用三舊等存量土地的更新改造來補充城市用地，同時促進城市建設，這也是廣州開始重視城市更新的原因之一。

　　據彭澎了解，目前除了獵德、楊箕等中心城區的幾個城中村改造已順利完成外，周邊城區的改造進度其實一直都較為緩慢，白云區也是近兩年才真正啟動這方面的工作。

　　彭澎認為，部分項目重新啟動也可能是恰好完成了前期的拆遷、規劃，進入動工階段。

　　對此，合富房地產研究院顧問黎文江亦指出，“廣州政府主導的更多是舊城區危房的微改造和舊工廠的改造。”

　　觀點地產新媒體獲悉，城中村項目一般屬于集體用地，相比深圳等城市的政府主導改造，廣州政府并不直接參與此類城中村改造項目用地的出讓與開發，只是作指導、協助的角色，一般由開發商直接與村委協商，在規劃階段經過規劃局審批或者由政府出面舉行招拍掛即可。

　　由于涉及到拆遷、補償等問題，開發商前期與村委協商，后期開發所需的時間相對也會更長，所以城中村舊改進度緩慢也是自然的。雖然廣州政府將城市更新提上了日程，未來更多或許還是側重于舊城區的微改造，城中村項目的開發進度更多還是需要開發商自身的推動。

　　只是，即便目前廣州城中村改造項目發尚未有大的變化，但城中村等更新用地未來將成為城市繼續發展的重點是毋庸置疑的。

　　觀點地產新媒體翻查2016年2月國務院對廣州市城市總體規劃的批復發現，在嚴控增量、盤活存量、優化結構的思路下，國務院要求廣州合理控制城市規模，2020年市域常住人口需控制在1800萬人以內，市域建設用地控制在1772平方公里以內，其中城鎮建設用地控制在1559平方公里以內。

　　黎文江指出，按照目前的城市規模來看，廣州的城市建設用地已接近控制線，所以現在才需要用城市更新的存量土地來補充建設用地，“開發三舊改造用地是未來的趨勢。”

　　觀點地產新媒體獲悉，按照廣州年均約20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可滿足廣州未來30年左右的發展需要。其中，納入2020年前實施規劃的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

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