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　　市場人士在接受觀點地產新媒體采訪時指，過去半年英鎊兌美元累計貶值幅度近19%，這或許是張松橋愿意花幾十億人民幣投資倫敦物業的直接動機之一。

　　觀點地產網 2016年以來活躍在投資市場的中渝置地主席張松橋，最新在購物清單中又添上一筆。不同于此前投資香港豪宅市場，這次他將目光轉向了海外。

　　據英國媒體透露，“重慶李嘉誠”張松橋近期正在競購倫敦金融城122 Leadenhall Street項目50%股權，價值5億英鎊，折合約人民幣42.5億元。該物業是金融城第一高樓，由于外形酷奶酪刨，素有“奶酪刨摩天樓”（the Cheesegrater）之稱。

　　英國自去年6月脫歐公投以來，經濟環境面臨極大的不確定性。但不可否認，這里仍是世界級金融中心所在地，加上公投后英鎊貶值帶來的低價買入機會，包括中集、復星、萬達、龍湖、萬科、恒大，張松橋等中國企業及富豪均嗅到了商機。

　　“奶酪刨摩天樓”也是張松橋在倫敦投資的第二棟物業。7個月前，張松橋在英國公投脫歐后迅速買下倫敦金融城的酒店物業，與如今購買“奶酪刨摩天樓”的金額相比，所斥資的4233.6萬英鎊更像是一次謹慎的試水。

　　而市場人士在接受觀點地產新媒體采訪時指，過去半年英鎊兌美元累計貶值幅度近19%，這或許是張松橋愿意花幾十億人民幣投資倫敦物業的直接動機之一。

　　被盯上的倫敦市場

　　近年來多個國家推行的量化寬松政策及其造成的低利率環境，在壓縮房地產投資收益率的同時，也推動了資產價值大幅提升。由此引發的投資活動與資本增長正席卷全球主要房地產市場，并引發當地資產價格上漲。

　　據第一太平戴維斯統計，西方國家在全球資產價值中占絕對比例，其中在商業物業領域表現得最為明顯。具體而言，北美約占全球商業物業總值的45%，歐洲約占28%。而從全球資本流入額看，2015年歐洲地區流入額達1830億美元，遠高于北美地區，顯示這里才是近年投資的最熱門區域。

　　其中倫敦則是投資的重要市場。2016年，該市官方披露房價達48.89萬英鎊（折合約人民幣400萬元）/套，較1995年時期增長了566%。

　　觀點地產新媒體查詢，中渝置地主席張松橋于2017年1月最新被曝出收購的“奶酪刨摩天樓”位于金融城地帶，后者是全球領先的金融、商業和經濟中心。此前包括上置集團、復星、長實等企業，均有在金融城收購或建設物業的計劃。

　　“奶酪刨摩天樓”高47層，在倫敦摩天大樓群中僅次于碎片大廈（The Shard）、金絲雀碼頭One Canada Square、蒼鷺大廈（Heron Tower）。英國媒體稱，張松橋通過競購方式獲得地產公司British Land持有的上述物業50%股權，作價約5億英鎊。

　　市場人士對觀點地產新媒體指，中國投資者在海外并購，看中的無非是物業背后的品牌效應及投資價值。以“奶酪刨摩天樓”為例，該項目2015年曾將44層以單價90英鎊/平方英尺租予澳洲經紀人公司，創下金融城最高租金紀錄。

　　時間點的選擇暗含著中國投資者的邏輯，即基于英國脫歐公投后引發的貨幣貶值壓力，從而形成低價買入機會。實際上，時效性也是投資領域最關鍵因素之一，這將影響到市場周期、開發規劃、建設階段、回報優化、成熟度及折舊情況等。

　　數據顯示，公投后3個月內，倫敦市中心的商業地產接近78%被海外投資者購得，香港投資者尤其活躍。

　　其中去年7月即公投后一個月，張松橋便斥資4233.6萬英鎊購置倫敦金融城的Travelodge酒店物業。相比之下，此次再次收購“奶酪刨摩天樓”時，英鎊兌美元匯率累計貶值幅度達到19%，兌歐元則是貶值近12%。

　　不過，匯率下降短期內帶來購買成本下降，長期卻存在一定的不確定性。有機構認為，脫歐公投結果公布后的經濟政治不確定性，已明顯打壓了英國商業地產的人氣。近期英國首相特雷莎·梅稱無意保留“絲毫”歐盟會籍的表態也加劇了英鎊的弱走勢，這對于物業資產價值提升而言提出了不小的挑戰。

　　張松橋“購物”清單

　　倫敦金融城收購物業只是張松橋投資的一個縮影。實際上，張松橋作為香港資本市場的“知名炒家”，近年來在包括豪宅、寫字樓、股票等投資標的均在其“射程”范圍內。

　　資料顯示，在2004年初，張松橋曾以1.38億港元購買曾為武俠小說作家金庸居所的山頂道1號屋地；2005年2月，以4.3億港元向中銀香港購入山頂歌賦山道1號，該物業兩年后以5.5億港元售出，賬面獲利1.2億港元。

　　而據觀點地產新媒體不完全統計，僅2015年，張松橋在香港收購或出售物業的交易多達5筆，前后涉資逾百億港元。

　　其中2015年初，張松橋在香港以51億港元買下曾被列為香港一級歷史建筑物的何東花園；7月從雅居樂陳卓林手中買下了渣甸山包華士道1號的房屋，作價約7.6億港元；10月以40.21億港元買入渝太地產持有的香港兩幢商業大廈彩星中心、世紀廣場。

　　同年，張松橋還以賣殼形式轉讓港島南區的淺水灣寶晶苑“孖屋”，市場估價約4億港元，實用呎價近8萬港元，價格創屋苑新高。

　　縱觀張松橋早期的物業投資軌跡，無論是買入商辦物業還是豪宅，他都主要集中于香港市場；在2016年6月英國公投脫歐后，才開始陸續布局倫敦市場，先后收購金融城的Travelodge酒店物業及“奶酪刨摩天樓”。

　　投資策略變化也反映出張松橋對于投資機遇與風險平衡的重視。市場人士對觀點地產新媒體指，近年來香港物業投資價值已開始逐漸下降，引發資金規避風險的需求。

　　據第一太平戴維斯統計，目前香港甲級寫字樓實際收益率為2.5%，金融公司寫字樓為2.6%，高端住宅投資收益率1.6%；相比之下，倫敦甲級寫字樓實際收益率則有2.8%，金融公司寫字樓5.0%，高端住宅收益率則為3.3%。

　　另一方面，市場人士認為，張松橋在香港主要投資豪宅物業，表現出中短期投資的特征，在經濟不景氣的情況下機會成本會受影響。“而在英國市場投資的亞洲投資者，一般以長期持有型資產為目標，尋求收益增長及資本增值。張松橋收購的物業或許也有這種打算。”

　　除了物業投資，張松橋最為內地讀者所熟知的，是與“大D會”華人置業主席劉鑾雄、新世界老板鄭裕彤等人共同推動恒大上市——后者于2016年實現銷售額3733億元超越萬科。去年恒大持續買入萬科股票之際，張松橋個人還斥資逾20億港元買入萬科股票。

　　相比于個人投資的風生水起，張松橋旗下地產上市平臺中渝置地表現則相對黯淡。觀點地產新媒體了解，中渝置地自2015年起先后將重慶、成都、貴陽等地大部分房地產項目轉讓予恒大、融創等房企，套現人民幣近百億。

　　在出售內地資產后，中渝置地曾多次透露在北京、上海等一線城市，及香港或海外城市投資的意圖。但時隔兩年，該公司始終鮮有實質性落地。

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