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深深房還是嘉凱城？恒大320億輸血背后的回A選擇題

來源：新浪發(fā)布時間：2017-01-20 08:01:11

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　　出于平衡時間成本及投資風(fēng)險考慮，做好深深房以外的第二手準(zhǔn)備或是恒大一大挑戰(zhàn)。投資者指，由于目前恒大地產(chǎn)與深深房重組事宜遲遲未有實質(zhì)進(jìn)展，資本市場對嘉凱城并未放棄“希望”。

　　觀點地產(chǎn)網(wǎng) 恒大和深深房的重組上市至今仍未有新的進(jìn)展，跡象表明，這家華南房企并沒有放緩在A股另一個上市平臺的前進(jìn)步伐。

　　嘉凱城1月18日晚間披露，恒大集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方為公司融資提供擔(dān)保總額不超過200億元。與此同時，公司通過銀行委托貸款或資金拆借方式，向恒大集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方借款不超過120億元。

　　過去兩年嘉凱城的經(jīng)營持續(xù)出現(xiàn)虧損，基本面的乏力也影響到拿地融資，此前通過基金、信托等方式的平均資金成本幾乎在10%以上。而此番恒大馳援的條件堪稱實惠，不僅免費(fèi)擔(dān)保200億元，還以不高于4.35%的利息提供借款——這甚至低于同期一年貸款基準(zhǔn)利率。

　　市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體指，嘉凱城在陸續(xù)剝離青島項目、獲得資金支持重新實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的正常運(yùn)營，符合股東的利益。不過，恒大對嘉凱城大手筆投入的節(jié)點仍顯得微妙。

　　實際上，這是恒大自成為嘉凱城實際控制人以來最重要一次輸血，總額度320億元超過此前為重組深深房所引入的300億元資金。有投資者稱，深深房重組上市遲遲未明朗化，反過來放大了嘉凱城取而代之的可能性。

　　相比之下，恒大原定于1月15日完成深深房公告重組方案程序，至今仍鮮有確切消息。

　　恒大320億輸血背后

　　自2016年成為嘉凱城實際控制人以來，恒大已先后在嘉凱城內(nèi)部管理、架構(gòu)調(diào)整、減虧增效等方面付諸實踐。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，嘉凱城2013年、2014年、2015年凈利潤5716萬元、3809萬元、-23.43億元，2016年前三季度則為-12.49億元。

　　從這點而言，恒大最新提供的320億元巨額輸血，只是嘗試盤活嘉凱城資產(chǎn)的一個縮影。

　　去年下半年起，恒大正式啟動對嘉凱城的整改，首先便是加強(qiáng)內(nèi)部管理。具體而言，嘉凱城新一屆非獨(dú)立董事中恒大占4席，由恒大常務(wù)副總裁甄立濤出任董事長。10月27日，歷任恒大秦皇島、北京及廣東公司總經(jīng)理的郭家彤接任嘉凱城常務(wù)副總經(jīng)理一職。

　　其中最為經(jīng)典的一例便是，在恒大主導(dǎo)下，青島嘉凱城項目迅速于去年11月底以總價36.62億元、溢價率128.88%轉(zhuǎn)售予融創(chuàng)。觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，通過出售項目，嘉凱城一舉減少項目負(fù)債多達(dá)65.46億元，并從中實現(xiàn)部分溢利。

　　除了內(nèi)部層面的調(diào)整以外，恒大同樣為嘉凱城提供巨額的資金支持。按照半年前的承諾，恒大計劃為該公司提供擔(dān)保及借款，擔(dān)保費(fèi)率及貸款利率不超過原大股東浙商集團(tuán)的相關(guān)費(fèi)率，亦即擔(dān)保費(fèi)按1‰/月計，貸款利息按不高于10.5%計。

　　而根據(jù)嘉凱城1月18日最新公告，恒大及其關(guān)聯(lián)方為公司提供的擔(dān)保總額不超過200億元，無擔(dān)保費(fèi)；通過銀行委托貸款或資金拆借方式向恒大借款不超過120億元，按不高于4.35%/年支付貸款利息，預(yù)計2017年需支付利息總額不超過4.41億元。

　　某種程度上，恒大的馳援，對于長期陷入發(fā)展泥潭的嘉凱城而言無疑是一大轉(zhuǎn)機(jī)。該公司在公告中也如是稱，恒大為公司融資提供擔(dān)保能有效提升融資能力，提供的借款則能夠解決發(fā)展部分資金需求。

　　值得一提的是，在宣布恒大320億元輸血同日，嘉凱城發(fā)布旗下公司的融資計劃。其中為旗下包括上海、杭州、武漢等公司后續(xù)提供總計不超過47.35億元擔(dān)保，累計擔(dān)保總額（含已發(fā)生的擔(dān)保）不超過107.66億元。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解，嘉凱城過去以舊城改造、城中村改造、棚戶區(qū)改造等政策性房地產(chǎn)項目為主業(yè)，但面臨拆遷成本高、開發(fā)時間長等風(fēng)險。近年來該公司轉(zhuǎn)型“城市客廳”商業(yè)運(yùn)營項目，但仍需建立品牌號召力。

　　盡管經(jīng)營受困，恒大總裁夏海鈞曾于2016年半年業(yè)績會上透露，收購嘉凱城主要基于其擁有的土地儲備。因此，對嘉凱城的人事調(diào)整及資金輸血，符合股東的利益。

　　數(shù)據(jù)顯示，嘉凱城在上海、杭州、蘇州等長三角區(qū)域及武漢、重慶等城市有數(shù)百萬平方米土儲，截至去年三季度末，存貨總計269.12億元。

　　深深房還是嘉凱城？

　　嘉凱城曾被外界視作恒大回A最重要的殼公司。不過，隨著去年恒大在深圳設(shè)立新總部，并著手準(zhǔn)備與深圳國資委旗下上市平臺深深房重組上市，關(guān)于嘉凱城的猜測逐漸歸于平靜。

　　實際上，恒大彼時所作的一切努力，也都在向資本市場釋放信號：深深房才是其回A的理想重組標(biāo)的公司。

　　早在2015年5月，時任深圳市委書記的馬興瑞曾在作報告中表示，到2020年，深圳進(jìn)入世界500強(qiáng)的本土企業(yè)要達(dá)到8-10家。恒大正是在深圳著力打造競爭力影響力的大背景下，在后海某寫字樓項目設(shè)立新的總部。

　　而去年10月深深房董事會表決通過的重組上市合作協(xié)議，以及恒大地產(chǎn)流出的路演材料，逐漸將恒大回A的細(xì)節(jié)呈現(xiàn)在外界面前。觀點地產(chǎn)新媒體了解，恒大擬通過內(nèi)部重組將體系內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合進(jìn)入恒大地產(chǎn)，并以此為主體引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，未來通過借殼深深房登陸A股資本市場。

　　恒大披露的重組時間表顯示，其將于2017年1月15日完成A股上市公司（深深房）公告重組方案程序，4月28日恒大地產(chǎn)重組上市完成。同時，恒大引入300億元戰(zhàn)略投資時訂立對賭協(xié)議，其最晚將于2020年6月30日實現(xiàn)A股上市，為此還做出未來三年凈利潤不低于243億元、308億元及337億元等系列業(yè)績承諾。

　　不過，截至1月19日觀點地產(chǎn)新媒體發(fā)稿止，仍未收到深深房公告重組程序的消息。

　　當(dāng)天，深深房僅發(fā)布停牌例行公告，繼續(xù)重申與深投控等對手方積極推進(jìn)重大資產(chǎn)重組的各項工作，繼續(xù)就重組方案進(jìn)行溝通與論證。在這樣微妙的節(jié)點，嘉凱城卻因恒大史無前例的一次輸血，重新引起市場的猜測。

　　有投資者向觀點地產(chǎn)新媒體表達(dá)了自己的看法。其表示，在深圳國資時隔十余年重新入股萬科后，恒大如何妥善地處理與萬科新股東的關(guān)系，仍是一大看點。“另外，出于國有資產(chǎn)保值增值的目的，萬科有可能會得到深圳方面的資源傾斜，反過來這或許將影響恒大借殼深深房的進(jìn)度。”

　　資料顯示，隨著華潤將所持萬科15.31%股份轉(zhuǎn)讓予深圳地鐵，過去在高位密集增持萬科的恒大處境尷尬。萬科方面指，加上“疑為盟友者所持H股”，恒大所持股份或逾16%，深圳地鐵只能是第三大股東。

　　失之東隅，收之桑榆。出于平衡時間成本及投資風(fēng)險的考慮，做好深深房以外的第二手準(zhǔn)備或許是恒大目前的一大考量。投資者指，由于目前恒大地產(chǎn)與深深房的重組事宜遲遲未有實質(zhì)進(jìn)展，資本市場對嘉凱城并未放棄“希望”。

　　上述人士指，借殼的恒大地產(chǎn)主要涵蓋地產(chǎn)業(yè)務(wù)及恒大淘寶足球俱樂部，而其它文化、金融、互聯(lián)網(wǎng)、旅游文化開發(fā)業(yè)務(wù)，以及嘉凱城仍在H股中國恒大的上市架構(gòu)內(nèi)。也就是說，嘉凱城并不在恒大地產(chǎn)的重組資產(chǎn)包內(nèi)，未來仍有可能成為恒大的殼資源。

　　從企業(yè)屬性看，嘉凱城與深深房均具有國資背景，這種身份為恒大拿地融資提供了強(qiáng)有力的背書。更為重要的是，目前恒大已實際控股嘉凱城逾50%股權(quán)，折射出浙江國資層面對此事的認(rèn)同，后續(xù)借殼的批復(fù)壓力相對較小。

　　在當(dāng)前的資本市場規(guī)則下，開發(fā)商回A并非易事，萬達(dá)商業(yè)借殼綿石投資便是教訓(xùn)之一。對于恒大而言，盡管與深圳國企重組的前景誘人，但時間成本及投資風(fēng)險仍是許家印不得不考慮的問題。