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雖然北京有意向加大接下來的住宅用地供應，但這其中有一部分是政策性住宅與自持類產品，可供銷售的住宅產品不能算多。
觀點地產網 兵馬未動，糧草先行。2017年伊始，各地陸陸續續敲響新年第一拍，房企們也一邊盤點業績，一邊儲備糧草。
1月19日，北京市又一批雙限地塊開拍。房山區[2016]031號地塊、平谷區[2016]032號地塊及門頭溝區[2016]033號三宗地塊共引來京城內外20余家房企爭奪。
有了2016年底四宗地塊中住宅部分全自持的先例，此次房山與平谷兩宗地塊觸及70%自持比例并進入競投建筑方案的結果并不意外。
而另一宗門頭溝地塊雖然總建面達23.8萬平方米，但在京投發展、遠洋、龍湖、保利及首開聯合體如此大陣容的參戰下，順利以11%的溢價成交。由于不觸及最高限價，所以住宅用地不需自持。
雖然北京市近期幾度提及計劃加大住宅供應，而且這次土拍出現了首宗不需自持住宅面積的雙限地塊，但在亞豪機構市場總監郭毅看來，北京土地市場并無降溫的跡象。
二十余房企圍戰
三宗地塊中，首先拍賣的是相對“迷你”的[2016]031號地塊。該地塊位于房山區西潞街道，為F1住宅混合公建用地，土地面積16004平方米，其中建設用地15224平方米，建筑控制規模42627平方米，起始價3億元。
該地塊雖小，但也吸引了碧桂園、天恒、首開龍湖聯合體、永同昌、首創、旭輝、石榴集團、宏遠、天資、眾美等多家房企爭奪。雖然聲名響亮的大房企不少，但在競價階段，表現最踴躍的卻是以宏遠、天資為代表的開發商。
很快，15輪舉牌后，宏遠叫價3.9億元觸及價格上限，緊接著進入競拍自持商品房面積環節，并達到70%的預設比例。最終，宏遠、天資、眾美、天恒、首創、旭輝、永同昌七家房企轉入競投高標準商品住宅建設方案。
隨后進行拍賣是位于平谷區金海湖鄉韓莊村的[2016]032號地塊。該宗地為R2二類居住用地，土地面積220877.74平方米，其中建設用地面積151600平方米，建筑控制規模153116平方米，起始價14.4億元。
參與此地塊拍賣的房企有港中旅、懋源、碧桂園、中海、華潤、新城、旭輝、永同昌金地聯合體、富力、萬科、石榴集團、首開+保利+龍湖+首創聯合體、遠洋等房企。與上一宗地塊如出一轍，地塊現場叫價分別觸及最高限價17.28億與自持70%的比例，最終，萬科、首開聯合體、遠洋、中海等四家競買人進入建筑方案競選環節。
與前兩宗地塊眾多房企一擁而上的景象不同，門頭溝[2016]033號地塊僅有三家競買者。這其中由京投發展、遠洋、龍湖、保利及首開五家房企合力組成的聯合體陣容甚為少見，相比之下，綠城與首創就顯得有些寡不敵眾。
雖然陣容差別明顯，五家房企也最終摘得地塊，但成交速度與結果還是令人有些吃驚。因為這宗地塊的最終叫價止步于63.3億元，溢價率僅為11%。意即，房企們無需再噎著苦水在下一個環節中將自持面積比例一點點往上加。
當晚，在抱得地塊而歸后，京投發展便迫不急待地在公告中披露了此事。其還提到，五家公司將共同設立項目公司，京投發展子公司京投置地在其中占比為40%，其他四家房企的比例將通過協商后確定。
至此，北京三宗雙限地塊出讓暫告一段落，總成交價為84.48億元。除去唯一一宗揭曉競買人的門頭溝地塊，另外兩宗地塊還需要房企在競建筑方案上進行二次對抗。
京城地熱
在2016年底北京首次以雙限方式出讓四宗地塊后，地塊中宅地全自持的結果一度引來一陣熱評，有擔擾者，也有叫好者。
而對比彼時的四宗地塊，2017年首拍的三宗地塊在出讓規劃上作出了一定的讓步：一旦競價超過最高限價進入競報自持商品住宅面積時，若觸及70%的比例，將進入投報商業自持比例或競投建筑方案環節。即每宗地塊的宅地中至少保有30%的可售面積，這對于開發商而言，雖然不能算多，但至少比搶得“頭破血流”卻全部自持要好一些。
不過，對于小體量的房山地塊而言，減去無償還建公建、無償還建住宅等多種用途的面積后，4.26萬平的建筑面積僅剩下1.56萬平方米可售。在這基礎上再減去自持的70%，可售面積更是少之又少。
但據郭毅介紹，雖然房山地塊在體量上遠不及其他兩宗，但其地段卻是最優越的。該項目地塊坐落于五環邊上，于房山高教園區內，且臨近地鐵房山線，周邊的生活配套與交通比較成熟的。
相比之下，另外兩宗塊地還處于區域開發的初期，位置比較偏遠，生活配套相對欠缺。以平谷區032號地塊為例，該地塊位于東北六環外，距離平谷城區15公里，交通并不便捷。不過由于該地塊緊鄰金海湖景區，區域自然環境較好，加之地塊為純住宅用地，在僧多粥少的北京城中，地塊還是引來了一眾房企爭奪并最終進入競建筑方案環節。
而與前兩場競拍的熱鬧場面不同，門頭溝地塊的成交就相對顯得輕而易舉。對于這種情況，郭毅表示，由于該宗地塊較大且復雜，總價又高，只有一部分房企有實力去拿。而五家大型一線房企共同拿地，能夠實現共同分擔資本的風險，所以未來北京的開發商組合拿地將成為一種非常主流的現象。
不過，相比起住宅100%全自持，70%自持的比例能夠為房企們帶來多大的喘息空間呢？
在郭毅看來，且不看自持比例占據多少，開發商依舊需要建立起住宅自持運營的商業模式，畢竟照目前已拍出的地塊來看，自持的比例還是占據了大多數的部分。
“在解決了商業模式難題后，再回看30%的可售面積所能帶來的影響。在部分可售的情況下，房企能夠更快地回籠資金，在資金的周轉上壓力會相對減少，所以相對來說，風險對于房企而言是相對可控的。
其又指出，就市場角度而言，可售部分面積所釋放的供應量，可以在緩解市場供需方面起一定的作用。同時，由于可售部分限定了售價，所以項目推出后將能夠對周邊的房價起到一定的拉動作用。
那么，在近期北京市宣布將加大住宅用地的供應，以及土拍規則將自持比例設定最高限制的背景下，接下來北京土地戰場的激烈程度是否有緩解的可能？
對此，郭毅表示，北京近年來土地供不應求，很多開發商在北京的土地儲備也已經呈現告急的狀態。雖然北京有意向加大接下來的住宅用地供應，但這其中有一部分是政策性住宅與自持類產品，可供銷售的住宅產品不能算多。從長期的戰略發展與布局來看，房企們依舊會繼續“搶地”，北京的土地熱度并不會降溫。
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