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　　深圳：商品住房和商務公寓申報均價不得明顯高于周邊項目

　　近日消息，深圳市規劃國土委擬定并實施了《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》。該《細則》要求，建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度，項目首次申請預售申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價；擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格。

　　據觀點地產新媒體查詢，在商品住房和商務公寓預售價格管理上，《細則》要求，建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度；完善預售價格備案和備案變更制度。

　　在建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度方面，深圳市規劃國土委各管理局在受理商品房預售申請之前，需對擬申請辦理預售的商品住房和商務公寓項目資料進行前期審查，對項目的申報價格進行合理指導。按照《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的相關規定，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其戶型（按建筑面積小于90平方米、90-144平方米、大于144平方米三種類型計，以下同）申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格（二手房價格由市房地產評估發展中心提供或由申請企業委托評估機構進行評估）；擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低于當前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

　　在完善預售價格備案和備案變更制度方面，預售價格備案仍按當前操作的程序辦理，各管理局在辦理預售審批后由市價格主管部門辦理價格備案。按照《若干措施》有關規定，市價格主管部門不再辦理商品住房和商務公寓項目上調備案價格的變更手續，各管理局不再辦理相應上調價格系統數據修改的有關手續，下調備案價格也需有度有節奏開展，不得短期內大幅度下調，防止房價大起大落。

　　此外，關于商品住房和商務公寓現售價格管理，《細則》提出，做好商品住房和商務公寓現售價格指導。

　　對于已批預售的商品住房和商務公寓項目轉現售的，套房備案價格仍按預售申報價格確認，備案價格繼續通過系統對外公示。

　　對于未辦理預售直接辦理現售的商品住房和商務公寓項目，登記中心要在項目辦理不動產權首次登記和分證變更登記之后，告知開發企業攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料并至少以棟為單位到項目轄區管理局申請辦理現售價格指導手續（具體標準參照預售項目預審查制度）；信息中心要及時將現售的套房數據導入房地產信息系統，各管理局辦理現售價格指導手續后將套房價格錄入系統并對外公示。未申請辦理現售價格指導手續的項目，不得開通網簽現售合同權限。

　　對原屬自用性質的住房或商務公寓項目，通過補繳地價等形式入市現售的，登記中心要在項目換領商品房性質不動產權證書完畢后，告知申請單位攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料到項目轄區管理局申請辦理現售價格指導手續（具體標準參照預售項目預審查制度），項目成棟的需以棟為單位申請辦理，項目不成棟的需一次性辦理；信息中心要及時將現售的套房數據導入房地產信息系統，各管理局辦理現售價格指導手續后將套房價格錄入系統并對外公示。未申請辦理現售價格指導手續的，不得開通網簽現售合同權限。

　　商品房現售價格備案方面，深圳市規劃國土委稱，目前，正在和市價格主管部門協商商品房現售價格備案事宜，在未明確相關程序之前暫不要求企業辦理商品房現售價格備案手續。

　　另外，對于帶精裝修交樓項目價格管理方面，《細則》稱，對于帶精裝修交樓的商品住房和商務公寓項目，各管理局在辦理預售或現售預審查時應指導申請企業將裝修成本從申報價格中剝離，同時要求開發企業在銷售階段要將相關信息明確告知購房人，在網簽合同階段要在合同中增加相應補充約定，明確合同價格和不動產權登記價格不包含精裝修成本，不得違背購房人的意愿，強制搭售或通過提高裝修價格變相抬高房價。

　　蘇州再出調控新政 允許部分商辦項目有條件轉為住宅

　　近日蘇州市下發《關于加快引導推進蘇州市區商業辦公用房去庫存工作的實施意見（試行）》提出，為深入推進供給側結構性改革，進一步加快推進市區（不含吳江區）商業辦公用房去庫存工作，將允許符合條件的商辦土地進行用地性質和規劃條件的調整。

　　《意見》提出，對出讓項目所在區域商業辦公供應明顯偏多或在建規模過大，項目尚未開工建設或未開始銷售（包括原已銷售房屋目前已清理完成回購處置）的，可由建設單位申請，通過調整土地規劃條件、用途，引導項目建設用地轉型利用，用于住宅或國家支持的新興產業、養老產業、文化教育產業、體育產業等項目用途的開發建設。

　　此外，對市場銷售利用困難、開發建設限制因素較多的商業辦公項目，可以根據項目實際情況,按照“一項目一策”的原則，采取相應措施促進銷售利用。

　　其中，根據市場需要，企業將商業辦公項目申請用作興辦文化創意、科教研發、健康養老、旅游度假、眾創空間、互聯網+、戰略性新興產業、生產性服務業等新業態的，經批準后，可按省政府辦公廳《關于促進低效產業用地再開發的意見》（蘇政辦發〔2016〕27號）文件規定實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期滿后，可根據新用途和規劃條件重新辦理相關用地手續，重新核定土地價格。

　　另外，加大市場配置資源力度。屬地政府可以根據公共配套需求，通過回購、土地置換等形式，將閑置商業辦公用房或項目用于醫療、養老、教育和社區服務等進行有效利用；同時，鼓勵社會資本收購兼并商業辦公項目或企業，盤活市場資源。

　　值得注意的是，《意見》明確，該政策適用項目是指建設單位已取得國有建設用地使用權、尚未開發建設完成,或已竣工尚未實現銷售的商業辦公用房或項目。依法認定為閑置土地的開發用地除外。 此外，2015年1月1日前，已取得國有土地使用權、符合申請條件的建設項目，可以申請用地規劃調整。2015年1月1日以后通過公開交易方式取得國有土地使用權的項目，必須按確定的用途條件進行開發建設，不得申請調整。需促進市場銷售利用的，執行有關支持政策。

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