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　　1.“不許拍照”。

　　2.未來3—5年，龍湖要成為地產銷售規模3000億元的公司。

　　3.到2025年，龍湖的持有物業年租金收入要達到150億元。到2030年，龍湖持有物業年租金收入要到50億美金。

　　4. 我們要創造規模，但也不能像同行那樣一下子撲上去大量人，要控制人數。

　　5. 要把龍湖制度流程做得更極致，集團管控平臺搭建得更厚實，未來要用互聯網、大數據管理方式。用的新詞是，龍湖要擁抱人工智能。

　　6. 我們過去一兩年管理費增長非常大，這意味著我們原有的管理模式和人員成本太高。

　　7. 從2017年開始，要有50%以上新獲取的項目是獨立操盤，獨立并表，不與同行合作?？傮w是要減少與人合作項目。

　　8. “上海獎金太高，一次性發這么多，會讓大家心理膨脹，留著以后慢慢發吧?！?/p>

　　樓先生高燒不退，感冒不輕，偶刷朋友圈，看到這則新聞，心痛不已，啰嗦幾句。

　　樓先生曾經有很多朋友，即便離職，也將贊美留給老吳和龍湖。

　　今天，這樣發自內心的贊美之辭，越來越少了。

　　樓先生一直把龍湖作為偉大的公司對待，多年來重點關注。現在，身邊的朋友，談龍湖也越來越少；吐槽卻越來越多。這讓樓先生痛心不已。所以下記猛藥，有則改之，無則加勉，僅供老吳借鑒之。

　　1.雖然不想讓員工拍照，但也不要說出來。還沒有聽說過哪家年會有這樣規定。或句話說：拍照的時候，要用美顏。這樣說，是不是效果更好。這句話反倒讓人瞧見老吳的緊張和不安。

　　2.說大數，最快2019年，最遲2021年，龍湖銷售規模3000億。這個數字在行業中，是什么地位?

　　2016年，行業十強平均銷售規模約2200億。到2020年，4000億將是行業前10的門檻。也就是說，龍湖仍然標榜自己是家“小而美”的公司，仍將位列行業第二陣營。

　　綜合目前龍湖的各方面信息看銷售目標，兩個字結論：沒戲；四個字結論：根本沒戲。

　　原因很簡單，一是銷售規模都是七大姑八大姨家的余糧湊起來，你關起門來干，只能讓別人看笑話。

　　而且，今年過3000億的房企中，萬科和碧桂園，都是用了合伙人制度。恒大是老板玩命，重獎重罰之下才有的結果。

　　反觀龍湖，在激勵和體制上，基本上只抽鞭子，不給糧草的做法，好象是上個世紀的做法，與這個時代漸行漸遠。

　　3.2025年，龍湖持有物業年租金要達到150億元；2030年，要達到50億美金。

　　請注意，150億是人民幣，50億是美金。這里是不是有故事?一句話里又是美金，又是人民幣，特別是在這樣重要的場合，完全不是老吳的謹慎風格。

　　以前，樓先生沒看明白商業地產是怎么回事，現在稍為有點明白。凡是主業是開發，還在玩命干商業地產，要么是腦子不清楚，要么是有不可告人的秘密?；蛘呤歉胬线€鄉、解甲歸田的節奏。

　　商業地產的本質是，1塊錢玩轉5塊錢。當下的行情是，1塊錢玩轉1毛錢。老吳這么多年，在商業地產上較勁，還單干，完全是看不懂的節奏，不知將其歸到哪一類。

　　4.第四點和第五點合起來說，老吳是說，上規模費錢，所以上機器人。問題是，上機器人，你知道要費多少錢嗎?更費錢！

　　以鏈家為例，鏈家網上線帶有變革二手房行業的使命，所以左暉不惜重金。但根本上，還是提高經紀人的效率。

　　所以說，工具就是工具，人就是人；工具比人更費錢；工具比人更不省心。換句話說，這樣做，更費錢費人費心。

　　而且，龍湖現在的效率為什么低下?中央集權在全行業登峰造極，過于依賴信息化系統，基本上是把員工玩殘的節奏。你要上機器人，那些累殘的名校學生會干部們，該有多傷心呀。難怪顏建國回到中海后，到處嚷襄，“要讓聽到炮火的人決策?！?/p>

　　業內一直說，龍湖有兩多，一是會多，二是表格多。把那些排行一行行的會議室省出來，能節約多少房租，多少高管的無聊的會議時間。還有填表。有必要這么多部門會簽嗎?怕個毛線?誰它媽的玩躲貓貓，抓起來，完事。

　　龍湖兩多的背后，讓人看到老吳的不安全感和迷茫。

　　這里不得不提到一個人：老房。其實，讓老房走是對的，但老房留下來的這套制度，是真真害了龍湖。

　　什么意思呢?一個小小400億的公司，配上8000億公司的管控，對于龍湖發展來說，完全是災難。老房的制度設計核心就是控制，比宗教還宗教。老吳喜歡。但對龍湖的發展，卻是一個天大的災難。不過，這也是一個難破的局，根子還在老吳，還在老吳深處深深的不安全感。這就沒辦法了。

　　5.第七點就不說了，完全是打北京公司的臉。對數字，老吳到了迷信的地步。

　　郁亮曾經說過，萬科的ROE管理，是他最早引入并親自講解，也是他一手破除的。后來，郁亮的管理經變成了中西醫結合，以中醫為主。

　　試問問老吳，龍湖來北京要獨立開發操盤，你能提供這么多彈藥嗎?即便是可以提供，又能拿到幾塊地?這種做法，簡直是閉門造車。當然，也可以在媒體董事長午餐會上，享受御用媒體吹捧的眼神。

　　6.第八點是打上海公司的臉，準確地講，是打張澤林的臉。當然，張澤林是中海過來的。聽說調到深圳開疆拓土。具體不知道什么原因。

　　但扣發上海公司員工獎金這事，堪稱千古奇聞，行業內僅此一家，絕無分店。重賞之下，才有勇夫。這么玩，誰會給你賣命，你的3000億大業，誰來完成?

　　以前，有媒體評價龍湖是美圖秀秀公司；看到這八句話，忽然感覺，龍湖更像個機器人公司，和人工智能無關。

　　衷心祝賀龍湖越來越好！

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