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　　2016年前三季度，地產行業突如其來的繁榮，讓房企的膽子也大了起來，大規模舉債已經成為業內常態。中原地產研究中心數據顯示，2016年全年房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到11376.7億元，同比同口徑上漲26%。

　　這是地產行業全年融資額首次突破萬億。不過隨著四季度，政策的收緊，全行業發債量出現斷崖式下跌，“錢緊”陰云滿布整個行業，不少房企不得不“出?！迸e債，根據Dealogic的數據2016年僅12月份一個月，房企海外融資總額折合人民幣162.51億元，其中債權融資占比57.61%。不過隨著發債難度和成本的增加，市場推測2017年房企的日子可能有點“難熬”，打破剛兌的風險出現。

　　大型房企發債成本看齊國債

　　2016年，發債成為地產行業大舉融資的不二法門，根據中原地產研究中心數據顯示，2016年全年房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到1.14萬億元，同比同口徑上漲26%。

　　整體來看，債務成本不高，也是房企趨之若鶩的重要原因。根據統計，房企發債成本在2.9%~8.2%之間，平均成本為4.6%。一些大型房企的發債利率，甚至堪比國債，如金融街，去年10月份金融街稱：公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)分2個債券品種，“16金街01”，發行總額5億元，票面利率2.9%，債券期限5年，附第3年末發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權；“16金街02”，發行總額20億元，票面利率3.2%，債券期限7年，附第5年末發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權。2.9%的年化利率，不僅創下2016年地產行業發債利率新低，甚至逼近國債的收益水平。

　　無獨有偶，保利地產的債務成本也十分低廉，去年1月14日晚間，保利房地產(集團)股份有限公司宣布，據網下機構投資者詢價結果，經保利地產和聯席簿記管理人協商一致，最終確定2016年公司債券(第一期)5年期的票面利率為2.95%，發行規模為25億元；7年期的票面利率為3.19%，發行規模為25億元。

　　根據統計，2016年地產企業發債利率在3.6%(含3.6%)的債券數量達到53只，占比超過1/10.

　　發債成本較高的房企，主要是一些中小房企，如銀億房地產股份有限公司去年共發行債券三次，票面利率為8.20%。債券品種為3年期。根據統計，利率超過8%(含8%)的債券僅有18只，涉及9家企業。

　　恒大地產的發債成本則中等偏上，去年3月份，恒大地產2016年非公開發行公司債券(第一期)——--“16恒地01”，發行總額100億元，票面利率6.98%，債券期限4年，附第2年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

　　中債資信的一名分析師對21世紀經濟報道記者表示，一方面，宏觀經濟仍在底部徘徊，地產行業卻一枝獨秀，自然受到資金的青睞。另一方面寬松的貨幣環境降低房企融資成本，根據貸款基準利率來看，房企通過銀行貸款融資成本已達到2004年以來最低水平，而通過公開債務融資成本則較貸款融資成本更低，低廉的融資成本推升了房企融資積極性，進而促進房企融資進行投資。

　　或現打破剛兌局面

　　不過隨著四季度地產行業政策收緊，開發商發債融資規模呈現斷崖式下跌。

　　中原地產研究中心數據顯示，2016年第四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度總發債量3480.7億元減少了68.4%。其中12月份，房企合計債券融資為126.7億元，僅占全年融資總額的1.11%，是近一年來的最低點。債券利率則出現了抬頭跡象，資金成本開始加重。

　　中原地產的數據顯示，房企2016年12月以來發行的債券利率在4.2%-5.5%之間，前三個季度4%左右的平均利率出現明顯上升。同一企業不同時點的發債成本也大相徑庭，以首開股份為例，2016年12月底，首開發行面值20億元的債券，發行利率為4.8%，而其10月發行的10億元融資額的第三期債券發行利率僅為3.57%，在兩者期限相同的情況下，前者比后者提升了34.5% .

　　成本升高，難度加大，房企將目光轉向海外，根據Dealogic的數據，去年12月份40家大中型房企海外融資總額162.51億元，其中債權融資占比57.61%。這個趨勢在2017年仍有擴大跡象，如剛剛開年，中國奧園3年期2.5億美元債利率最終定在6.35%，摩根大通預計，中國發行人將于2017年在離岸債務資本市場發行1010億美元債券，其中260億美元將為高收益債券，地產行業將是很重要的組成部分。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，債券是房企各渠道融資中，價格最低的資金來源。不過隨著國內發債遇阻，發債利率不斷升高，房企面臨的壓力越來越大。特別是前期拿了較多高價土地的企業，因為杠桿較高，后續開發成本也將會上升。從目前的情況來看，2017年地產政策仍是嚴控，這會讓一些成本控制不佳的房企出現資金鏈緊張，有些房企甚至有可能出現違約。

　　廣東省內一家中型房地產企業的董事長也對21世紀經濟報道記者指出，大水漫灌式的方式已經不可能再現，流向房地產行業的資金已經“退潮”，再加上政策“緊箍咒”，按揭貸款的增速快速下降，房企今年的日子可能難熬。高成本拿地的開發商要做好“過冬”準備，債券剛兌有可能在今年打破。

　　(原標題：房企一年萬億債市融資追因： 發債成本僅4.6% 今年或打破債券剛兌)