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　　2016年全國主要城市樓市升溫的同時，房地產大宗交易也在放量。

　　據仲量聯行統計，年內全國大宗交易市場成交首次超過2000億人民幣(下同)，其中上海市場首次突破1000億。

　　仲量聯行上海及華東區投資部總監邵律分析認為，“這一龐大的交易量主要得益于國內買家支撐，他們除了積極進軍海外市場，在上海和北京等主要內地市場也非常活躍。”2016年，國內投資者在中國商業地產市場總成交量中的比重占86%以上，高于過去幾年的75%左右。

　　大宗交易除寫字樓需求強勁外，零售地產、工業地產、物流地產增長也很快速。邵律指出，投資者在非常高度競爭的投資市場內，為了尋求更好的投資機會，不得不參與到一些此前認為非常規產業中，這也是國內資金在投資發展中的必經之路。

　　上海超過1000億的交易主要集中在第四季度，而北京的交易更多集中于城市更新項目，涵蓋酒店改辦公、商場改辦公等業態，這也反映北京辦公項目稀缺。

　　一名業內人士認為，廣州、深圳大宗交易金額較低，是由于這兩個城市的散賣型物業較多，當地中小型企業買家也很活躍，而一旦散賣就失去了整棟銷售的機會或者更多的套現機會。“實際上，機構或者個人買家對廣州、深圳的興趣越來越高，但始終尋覓不到合適的項目，這與北京有點相似。”邵律指出。

　　中資崛起大宗交易

　　資本流動性從2016年下半年逐步趨緊，但中國資本領軍國內投資市場的趨勢短期不會改變。與此同時，金融創新將促使資產證券化的發展。

　　綜合五大行分析，2016年大宗交易中，中資占了90%，包括大型保險機構、通過基金管理人進入。

　　邵律指出，房地產市場繁榮的另一面是，金融創新涌現。“2016年很多筆大宗交易背后都有資產證券化等一些金融創新因素的介入。”這種趨勢也將延續到2017年。

　　2016年上海十大大宗交易中，上海世紀匯廣場以200億元成交價高居榜首，這也是迄今為止亞洲最大單體交易。該標的賣方是“超人”李嘉誠旗下長江實業集團，買方為中國人壽保險、亞藤資產管理公司。

　　不過，長實與和黃均有亞藤資產管理公司股權，這表明港資仍以關聯機構的形式在內地布局商業地產。2015年亞藤資管還收購了東亞銀行大廈以及位于新天地的新茂大廈。

　　1月17日，恒基兆業也以23.3億元在徐匯濱江拿下兩塊商辦地。

　　邵律表示，由此可以發現，港資并沒有撤退內地市場，而是在最近十年的發展過程中，中資迅速崛起。過往上海比較重要的地標性建筑都以港資、新加坡基金打造為主，但是在過去10年，中資發展遠超預期。換言之，中資的崛起，也是外資獲利套現的一個動力。

　　分析指出，此前多數企業習慣于買地開發建造區域總部，但因為上海土地稀缺，一些國家級銀行或機構不得不轉而收購項目。

　　值得關注的是，在上述十大大宗交易總金額554億元里，萬科旗下萬丈資本以兩宗大標的、總耗資60億元的資本占其中比例達10%。

　　開發商轉向做GP

　　萬科旗下資產投資管理平臺萬丈資本主攻存量物業。21世紀經濟報道記者梳理公開資料發現，該公司成立于2015年中，投資標的以一線城市核心區位為主，目前聚焦上海。

　　2016年，萬丈資本的上述兩棟上海核心區物業收購，分別是企業天地3期與中區廣場。據知情人士透露，上述兩個項目，萬丈資本也引入了LP。“為了提高資金管理效率與加快擴張，今年萬丈資本在并購方面的壓力開始顯現”。

　　據悉，2017年萬丈資本計劃對上述兩個項目進行增值改造，以提升收益。并通過金融創新的方式加速并購，比如成立基金投資項目，由萬丈資本做GP，引入優質資本作為LP.

　　遠洋地產也在做輕資產轉型，比如東海商業中心，就是遠洋地產通過某境外基金公司收購，遠洋地產作為GP.

　　“萬丈資本、遠洋資本這些公司的母公司主業是房地產開發，在輕資產轉型中，學會利用社會上的資金，實現做業主、管理人的轉化。”邵律指出，目前上海商業地產項目供應并不算充足而資金相對充足的情況下，2017年將會有更多GP涌現，這更有利市場內零散的活躍資金參與并實現凈資產增長。

　　險資不再會像去年一樣拍地、舉牌，而會集中于常規、安全的投資渠道，他們對大宗房地產交易的關注度漸高。邵律說，“萬丈資本這樣的資金管理平臺，如果充當GP的角色，就有機會聯手更多資本進入市場。”

　　(原標題：2016年上海大宗物業成交首破千億 開發商試水轉型GP)