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　　原標題：李宇嘉：補足監管和公共配套是規模化租賃的兩個前提

　　培育和發展住房租賃市場，建立“購租并舉”、“先租后買”的住房消費模式，被認為是建立樓市長效機制最重要的內容。其中，發展規模化、專業化的機構租賃，又被認為是培育和發展租賃市場的抓手，近期管理層在多個不同場合也強調這一點。

　　的確，私人之間的散租占到租賃市場90%的份額，長期經營的機構租賃成長不足，這是市場亂象頻發的重要原因。

　　比如租賃房屋內設施質量差，房東隨意漲租，甚至趕走承租人，這都跟住房供應呈現“一頭熱、一頭冷”的局面高度相關。租賃市場無法分流需求，住房銷售市場過分擁擠，房價上漲、投機炒作頻繁也就很難避免。

　　國際上，政府公租、地產企業、金融機構、非盈利組織等機構規模化租賃的房源通常占市場份額30%以上。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，超過私人機構房源（410萬套）的數量；2013年，美國3200萬套私人租賃房中，機構租賃占28.4%。筆者曾經參觀過德國的機構租賃（包括在線租賃平臺上的房屋），屋內設施、物業管理、租金制定等都非常規范。

　　目前，我國40%的城市居民長期租房，大城市“先租后買”比例在70%以上。未來，隨著新市民成為住房消費主體，大城市房價居高不下，租賃需求還會進一步放大。但是，租賃市場自誕生起，基本上處于野蠻生長。基于土地出讓金、固定資產投資和稅費考量，地方政府對樓市的管理基本上集中在新房市場。這也就不難理解：為何像北京這樣的城市，近50%的租客表示曾遇到過“不良中介”；為何75%的租賃需求為50平方米以下小戶型，但70%的租賃房源為大戶型。

　　當前，各大城市10%的房源為機構租賃，其中政府公租房占比2%~3%，機關國企面向本單位職工的租賃占比5%~6%，其余就是近年來興起的長租公寓。因此，從培育租賃市場的角度看，必須要發展和壯大以長期租賃經營為主業的企業，從而發揮穩定租賃市場“壓艙石”的作用。

　　近期，筆者在調研時發現，很多城市都在探索研究如何培育一批專業化的租賃機構，比如開發商拿地要求“只租不售”或配建一定比例，再比如吸引社會資本改造存量物業，或鼓勵長租公寓等。

　　筆者認為，從規范市場、穩定租金、適應租賃需求的角度看，發展規模化的機構租賃無疑具有極強的帶動效應。但是，目前各地在操作層面，多數以如何找到或形成不同類型的租賃機構為目標取向。事實上，目前大城市散租市場的租金回報率僅在2%左右，如果考慮到稅收（散租市場基本不繳稅）、60~70年的投資回收期，除了政府公租外，市場化的機構愿意涉入的很少。

　　更為重要的是，市場化的機構如果愿意進入租賃市場，必然結果之一就是租金水平會明顯提升。比如，近期筆者調研了一家在深圳很知名的長租公寓，該公司將整棟（層）房屋租下來，與業主簽訂3年租期合同。經過裝修后，物業管理、室內設施實現標準化，居住舒適度提高了、外表也好看了，但最后分散租出去的房屋租金要比原來上漲60%，承租人群也由原來的中低收入人群變為白領。另一個案例是社會資本整租深圳某城中村，租金水平甚至翻了一倍。

　　事實上，對很多租房居住的人來說，特別是居住舊住宅區、城中村的中低收入人群，他們更在意的是租金水平。居住舒適固然好，但提高租金對他們來講更加敏感，享受低租金就得承受舒適度的差別。筆者曾采訪幾個住在城中村的人，問是否愿意租住租金提高30%、但舒適度高的房子，他們多數表達不愿意，理由是攢錢買房、寄回老家、再教育積累等等。目前在深圳，一套50平方米的商品住房，月租金在3500左右，很多新就業者包括高校畢業生、創業者都無法承受，遑論租金再提高。

　　規模化、專業化租賃的一個選擇是提高政府公租占比。德國租賃占比高著稱于世，57%的人選擇租房，很大程度上在于政府公租房多。筆者建議，將面向住房困難人群的政府公租房、機關企事業單位職工租賃房、福利住房等統籌在一起。同時，國有工業企業、園區多布局于城市中心、交通等配套完善，但產業升級后其用地低效閑置問題突出，建議以國企和園區產業升級為契機，以創新型產業用房、創意園區用房的形式，將這部分寶貴的土地或存量房屋改造為公租房。

　　更重要的是，我們要厘清，租賃市場孱弱、租賃亂象并非是機構租賃不足所致，也與監管的不足有關。

　　國家一直強調，樓市基礎性制度是租賃市場發展的前提，也是機構租賃發展的前提。因此，應當改變租賃市場在無人監管狀態下野蠻生長的態勢。

　　存量住房時代，地方政府應將監管資源更多地配置到存量房市場上，如租金水平管制、租賃房屋基本生活設施配置標準化、租賃可以享受均等化的教育醫療等公共服務。當監管欠賬補足了，租賃亂象自然會減少，長期租賃需求自然會釋放出來，租賃和銷售并駕齊驅的住房供應體系自然也就建立起來了。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

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