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投資產(chǎn)品收益率今年有機(jī)會走高！因?yàn)榉康禺a(chǎn)又到了關(guān)鍵路口！

來源：新浪發(fā)布時(shí)間：2017-02-05 19:30:13

　　每經(jīng)地產(chǎn)評論員楊羚強(qiáng)

　　2014年以來，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率已連續(xù)跌破5%、4%，2016年已跌至3%至4%區(qū)間。

　　一方面收益率在下降，另一方面未達(dá)到預(yù)期收益率的理財(cái)產(chǎn)品數(shù)量卻在增加。

　　融360監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，在2016年銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品中，收益達(dá)標(biāo)率為98.47%，較2015年的98.8%下降0.33個(gè)百分點(diǎn)。今天出版的《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》預(yù)計(jì)，2017年銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率仍將維持在低位。

　　然而，樓市的調(diào)控，卻可能在今年，讓銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的理財(cái)或類理財(cái)產(chǎn)品收益率由低走高。最近地產(chǎn)界發(fā)生的一系列事件，正在強(qiáng)化各類金融產(chǎn)品收益率走高的概率。

　　市場的資金面：開始由松轉(zhuǎn)緊

　　俗話說，“站著借錢，跪著要債。”但是，過往兩年，曾經(jīng)朝南坐的“債主”們，卻是跪著借錢，想盡各種辦法，不讓欠債的一方提前還貸。

　　這些“債主”就是銀行、信托、基金子公司、私募……統(tǒng)稱為“地產(chǎn)金融”的機(jī)構(gòu)們。從2014年到2015年底，兩年內(nèi)央行的貸款基準(zhǔn)利率從“6”字頭，降至“4”字頭。也是從那時(shí)開始，曾經(jīng)高高在上的債主們發(fā)現(xiàn)，放債變得非常難。

　　企業(yè)同意借錢的成本只有6%，甚至是5%，但債主們拿到錢的成本就是5%-6%，放債因此成為特別難的事情。有位多年和地產(chǎn)商合作的地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說，那兩年銀行、信托都被迫轉(zhuǎn)型，改變了經(jīng)營的模式。

　　原來銀行擔(dān)心房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款，設(shè)計(jì)了各種紅線，動輒不許放貸。但那兩年，為了能高息放貸，被迫參與高風(fēng)險(xiǎn)的土地拍賣活動，在開發(fā)商拿地階段，就把錢借出去。

　　但是，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)太大！不僅僅超出各類金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控范圍，也違反了人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會的相關(guān)禁令。

　　因此，從去年9月份以后開始，“一行三會”就出臺了各項(xiàng)政策，嚴(yán)禁理財(cái)產(chǎn)品、開發(fā)貸、信托、保險(xiǎn)、資管計(jì)劃等資金流入土地市場。各地國土資源部門也是嚴(yán)查開發(fā)商拿地時(shí)的自有資金，當(dāng)舉牌金額超過自有資金時(shí)，就不再允許房企拿地。

　　而真正具有轉(zhuǎn)折意義的是，2017年1月央行正式上調(diào)MLF半年和一年期利率，因?yàn)檫@標(biāo)志著加息從隱性轉(zhuǎn)向顯性；2月3日，央行再次對逆回購和SLF利率上調(diào)，標(biāo)志著短端和長端利率已經(jīng)全面上調(diào)，10年期國債收益率從2016年8月中旬的2.64%低點(diǎn)上升到目前的3.42%。

　　方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所董事總經(jīng)理任澤平認(rèn)為，加息信號進(jìn)一步明確，至此央行已經(jīng)事實(shí)上加息。他指出，從加息持續(xù)的時(shí)間來看，過去的流動性松緊周期表明，一般至少持續(xù)一年到一年半，如果從2016年8月算起，將至少持續(xù)到2017年中。

　　這家開發(fā)商的做法：將給投資者穩(wěn)健的收益

　　有人說，流動性收緊，開發(fā)商最好的辦法是降價(jià)賣房，拿到足夠的現(xiàn)金。這個(gè)建議，其實(shí)是過去十年對待調(diào)控的慣性思維。但這個(gè)思維，現(xiàn)在卻害人不淺。早在兩年前，上海、北京的土地成交價(jià)格，就已經(jīng)達(dá)到了售價(jià)的50%以上，去年更是全面超過了新房的銷售價(jià)格……

　　在這一背景下，降價(jià)銷售，可能令房企“失血”，流失重要資源，即使最后勉強(qiáng)活過來，但也元?dú)獯髠Ｕ_的模式，應(yīng)該是和這個(gè)行業(yè)最重要的“財(cái)神爺”——地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一起，抱團(tuán)取暖，共同抵御調(diào)控和資金市場的雙成重寒流。

　　這方面，旭輝提供了一個(gè)非常好的樣板。

　　2017年1月26日，旭輝控股有限公司（00884.HK，以下稱“旭輝”）發(fā)布公告，以100萬元的價(jià)格，將子公司上海旭備實(shí)業(yè)公司全部出售給寧波昌瑞投資有限公司。旭備須于買賣協(xié)議日期起計(jì)10個(gè)工作天內(nèi)向旭輝償還股東貸款。昌瑞已同意為旭備支付股東貸款的承諾提供擔(dān)保。

　　屆時(shí)，旭輝將從瑞昌處收回現(xiàn)金3.74億元。寧波昌瑞投資有限公司由林偉及林峰二人共同注資1000萬，于2017年1月11日成立。加上注資金額，林氏兄弟為此交易花費(fèi)3.85億元。

　　而上述上海旭備實(shí)業(yè)公司正是12月份那個(gè)天價(jià)退地事件中的“主角”。2016年9月，上海旭備參加了青浦西虹橋徐民東路一地塊的出讓活動。該地塊由寶龍某馬甲公司獲得。但3個(gè)月后，上海市土地交易事務(wù)中心卻公告：旭輝因違反出讓文件的規(guī)定——未于出讓須知規(guī)定的時(shí)間內(nèi)投標(biāo)，已提交的3.74億保證金不予退回。

　　旭輝方面在公告中表示，收回保證金需要與相關(guān)政府機(jī)關(guān)進(jìn)一步溝通，但是需要時(shí)間且具不確定性，本次交易讓集團(tuán)能夠消除收回保證金的不確定因素。若3.74億保證金真要打水漂了，而旭輝將上海旭備出售給“瑞昌”，公司的賬面利潤將不受影響。

　　正是因?yàn)樾褫x控股股東以一己之力，全力承擔(dān)“保證金違約”事件的所有風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，金融機(jī)構(gòu)對旭輝因此青睞有加。盡管，恒生指數(shù)在雞年開市后一路陰跌，但旭輝股價(jià)卻一路狂飚，從1月25日的港幣2.14元，漲至2月3日的港幣2.23元。

　　和A股市場散戶為主不同，港股的投資者更多是機(jī)構(gòu)投資人。旭輝控股股東以一己之力，避免機(jī)構(gòu)投資人的損失，這一做法，讓它在資本市場擁有了規(guī)模龐大的機(jī)構(gòu)鐵桿粉。

　　去年9月27日，旭輝發(fā)布公告稱境內(nèi)子公司第二期人民幣私募債完成簿記發(fā)行，本次發(fā)行總額為40億元。其中，3+2年期發(fā)行金額為35億元，利率為4.30%，是截至目前民營房企發(fā)行私募債最低的一單。5年期發(fā)行金額為5億元，利率為5.50%。機(jī)構(gòu)投資者的力捧，最終獲1.8倍的超額認(rèn)購倍數(shù)。據(jù)消息人士透露，各大銀行對旭輝本次債券認(rèn)購踴躍，銀行認(rèn)購量可能會占到最后中標(biāo)的50%以上。

　　2016年12月19日，旭輝還發(fā)行了將于2022年到期的2.85億美元的5.5%優(yōu)先票據(jù)，上述票據(jù)也獲得了機(jī)構(gòu)投資者的超額認(rèn)購。

　　盡管這一發(fā)行利率，以及機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購倍數(shù)，相比碧桂園等龍頭房企來說，仍然略為偏高。但在銷售額10—30名的企業(yè)中，這一利率已經(jīng)屬相對比較低的。