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6-8%的利潤率對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，是高還是低?

12月11日，長沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》(以下簡稱“通知”)，進(jìn)一步加強(qiáng)長沙市商品住房價格管理，明確價格構(gòu)成：即由“成本+利潤+稅金”三部分組成，其中平均利潤率為6-8%。通知自12月11日起執(zhí)行。

e公司記者當(dāng)晚咨詢的多位長沙地產(chǎn)人士表示，6-8%的利潤率控制其實在2017年就有相關(guān)試行辦法，“通知的出臺，更多是彰顯長沙市商品住房價格管理相關(guān)政策延續(xù)性。”

值得注意的是，中銀國際證券研報顯示，2019年前三季度，地產(chǎn)板塊上市公司主營業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個百分點和3.3個百分點。利潤率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1和1.5個百分點。

平均利潤率鎖定6—8%

簡單梳理通知內(nèi)容。通知稱，此舉的目的是為貫徹落實中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房價格管理。

通知明確，長沙市商品住房價格由“成本+利潤+稅金”三部分組成。

其中，成本構(gòu)成包括8個方面，即樓面地價、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金。

利潤指商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計提的利潤。利潤的提取以前款成本構(gòu)成的1—4項之和為基數(shù)，平均利潤率為6—8%。

通知指出，5類費(fèi)用不得計入商品房價格，包括：住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用;開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用;各種與商品住房開放經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費(fèi)用;各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費(fèi)用。

此外，通知明確，有關(guān)費(fèi)率需要變動時，由長沙市價格主管部門調(diào)整。

2年前出臺暫行辦法

長沙為何鎖定商品房價格6-8%的利潤率?這個利潤率又是否合理?

e公司記者檢索長沙市政府網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，12月11日生效的6-8%的利潤率規(guī)定并非“一刀切”出臺，實際上2年前長沙市發(fā)改委已有試行辦法。

公開文件顯示，2017年底，為進(jìn)一步加強(qiáng)限價商品住房價格管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，結(jié)合本市實際，長沙市發(fā)改委出臺《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。

暫行辦法規(guī)定，長沙市價格主管部門負(fù)責(zé)核定限價商品住房基準(zhǔn)價格，市住建、國土等部門配合相關(guān)工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將限價商品住房價格做好明碼標(biāo)價，凡違反國家明碼標(biāo)價等相關(guān)規(guī)定的，將予以嚴(yán)肅查處。

暫行辦法還公開了核價流程。根據(jù)程序，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將申請核價資料備齊后，由市價格主管部門采取政府購買服務(wù)的方式，委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行成本審核，并由市成本調(diào)查隊進(jìn)行復(fù)核。

此后，市價格主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)申報資料和成本審核情況制定限價商品住房基準(zhǔn)價格，該價格也是樓盤限價商品住房均價。

e公司記者對比兩份文件內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，關(guān)于商品住房價格核定方面的核心數(shù)據(jù)和內(nèi)容基本一致。

為了讓暫行辦法更具執(zhí)行性。2018年5月，長沙市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于限價商品住房銷售價格(成本法)監(jiān)制流程的通知》明確限價商品住房銷售價格(成本法)監(jiān)制流程將按四個步驟，共計10個工作日完成。

值得一提的是，暫行辦法有效期是從2017年12月11日到2019年12月11日，也就是說，如果長沙發(fā)改委不在今天出臺通知，長沙商品住房價格6-8%的利潤率規(guī)定將處于“無章可依”的局面。

長沙的低房價與嚴(yán)管控

因為通知是一項延續(xù)性政策，多位開發(fā)商人士均向e公司記者表示“影響其實不大，而且長沙目前的房地產(chǎn)項目本身就很難把利潤率做到6-8%。”

不過，e公司記者查閱A股多家上市房企凈利率發(fā)現(xiàn)，截至9月30日，萬科A、保利地產(chǎn)、新城控股的營業(yè)凈利率分別為12.77%、15.70%、14.14%，明顯高于長沙商品房6-8%的利潤率規(guī)定。

上述人士表示，這些上市房企一般在全國都有布局，在有的區(qū)域市場可能取得更高的利潤，但在長沙，“因為長沙的低房價與嚴(yán)管控，房地產(chǎn)項目利潤微薄。”

一位匿名人士向e公司記者透露，有家房企在長沙開發(fā)一個項目，經(jīng)過核算，發(fā)現(xiàn)做得好才有1%的利潤，做得不好就會虧損。

那么長沙房價到底是什么現(xiàn)狀?

中國指數(shù)研究院發(fā)布的2019年11月“百城價格指數(shù)”顯示，全國100個城市新建住宅平均價格達(dá)到了15105元/平方米。其中，長沙新建住宅均價為8622元/平方米，環(huán)比微漲0.06%。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年上半年全國50城房價收入比報告》顯示，長沙以6.4的房價收入比“吊車尾”，同時在50個城市中也是唯一一個低于7的城市。

政策方面，為了遏制房價過快上漲，貫徹”房住不炒“的中央精神，長沙可謂“嚴(yán)防死守”，2017年“318”“520”“923”系統(tǒng)調(diào)控政策輪番出臺;2018年長沙出臺“625反炒房”“湘十一條”等措施，從限購、限售、限貸全方位調(diào)控，這也被譽(yù)為全國最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新政。

“雖然長沙房地產(chǎn)市場面臨較大壓力，但長沙房產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持延續(xù)性和穩(wěn)定性，”上述人士說，通知的出臺正是上述判斷的依據(jù)之一。