“捂盤惜售”為何難根治
來源：法治周末 見習記者 文麗娟
2016年12月30日，住建部公布21家違規銷售房企名單，主要涉及發布虛假房源信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費等違法違規行為。
“加強住房市場監管，規范開發、銷售、中介等行為，將‘害群之馬’依法清出市場。”住建部的態度依然強硬。
據住建部通報，存在捂盤惜售等違規銷售行為的21家企業包括，華遠地產全資子公司北京上和致遠房地產開發有限公司，萬科杭州項目所在的杭州萬科大家房地產開發有限公司，深圳華佳業房地產開發有限公司等。
法治周末記者通過全國企業信用信息公示系統查詢得知，杭州萬科大家房地產開發有限公司（以下簡稱“杭州萬科大家”）是一家臺港澳與境內合作公司。
自2016年10月份以來，全國各地陸續開展針對房地產市場違規行為的整治活動，多地住建部門以突擊檢查等方式，查處存在捂盤惜售的房地產開發商。
法治周末記者查詢公開資料發現，此前關于捂盤惜售的新聞并非少見。
何為捂盤惜售？住建部對21家企業通報批評是基于以往違規案例還是新出的違規情況？如何將“害群之馬”清出市場？未來是否定期檢查和加強捂盤惜售違規處罰力度？
就上述問題，法治周末記者聯系住建部宣傳處相關負責人，截至目前，對方尚未具體回復。
不過，查詢公開資料，記者發現，捂盤惜售的現象早在2006年就已出現。從2006年到2016年近十年來，國家或地區相繼出臺多項法規或通知，以約束各地房企捂盤惜售的行為。
以杭州萬科大家為例，10月8日，杭州市住房保障與房產管理局（以下簡稱“杭州市住建局”）依據住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度問題的通知》（建房〔2010〕53號）（以下簡稱“《通知》”），認為杭州萬科大家未將已許可預售房源中的住宅對外公開銷售，要求其進行整改。
何為捂盤惜售
法律法規層面無定義
在北京市東元律師事務所李松律師看來，捂盤惜售，即“捂住樓盤，舍不得把房子拿出來銷售”，其目的和“囤房捂盤”一樣，都是為了哄抬房產價格。
“但這只是字面意思。”中國房地產協會常務理事、北京李曉斌律師事務所主任李曉斌告訴法治周末記者。
執業多年，他發現各地在查處捂盤惜售行為時，都存在一個難點，即捂盤惜售并非一個法律意義上的詞匯。“在法律法規層面沒有這個詞，更沒有相關法律法規對‘捂盤惜售’進行明確定義和解釋。”
李曉斌向記者列舉了兩種情況：一是大幅提高售價，導致無人購買，最后拉長銷售周期；一是明明還沒有售出卻告訴購房者已賣完，或直接簽訂假合同，從而減少可售房源。
關于第二種情況，李曉斌解釋道：“如果開發商覺得價格定低了，就在私下與自己的員工簽訂假購房合同，再告訴購房者房子已賣完，等覺得價格合適了，再讓員工退房，然后高價出售。”
“其實上述兩種情況，都造成了有房不賣的既定事實，若因此發生官司，能否將這些行為定義為捂盤惜售，目前并無法律依據。”李曉斌說，“所以目前查處通報的，基本上屬于拿到預售許可證卻不賣房的。”
杭州萬科大家之所以被通報，原因便是如此。
2016年10月8日，杭州市住建局在其官網表示：“杭州萬科大家房地產開發有限公司被責令限期整改。”原因是，杭州萬科大家開發建設的錢江之光名城（推廣名：世紀之光）項目3幢、10幢、11幢早已于2016年7月取得蕭售許字（2016）第059號《商品房預售證》，但截至信息發布當日，該公司仍未將上述已許可預售房源中的住宅對外公開銷售。
杭州市住建局表示，依據住房和城鄉建設部《通知》第一條和第二條規定，對杭州萬科大家要求整改。
上述第一條規定為，取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。
法治周末記者查詢公開資料發現，被查出存在捂盤惜售的樓盤，多半是拿到預售許可證之后，沒有在規定日期內將全部房源對外公開銷售。如前不久被北京市住建委查處存在“捂盤惜售”行為的石景山紫御長安、順義新干線、大興華遠西紅世、海淀云谷科技中心等銷售項目。
但實際上，房地產市場目前還存在很多變相捂盤行為。
例如，位于上海的保利翡麗華庭項目，在2016年中期，開發商與購房者簽訂合同時，要求購房者在房款基礎上多繳納40萬元的裝修金。
“開發商突然加價，其實是想逼退購房者，日后提價。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者。
1月7日，法治周末記者前往海淀云谷科技中心售樓處附近，已看完幾個樓盤的市民王女士對記者吐槽：“感覺可賣的房源好少，以前開發商一次能推出好多房，但現在一開盤就只有幾十套了。”
“這些其實都屬于變相捂盤惜售，應不應該處罰？法律沒有明確規定。”李曉斌說道。
購房者如何維權
規范房屋買賣范本合同
近幾年，相關部門屢出臺限制“捂盤惜售”的有關規定。
如2006年，國務院辦公廳下發“國六條”，其中第四條明確規定對捂盤惜售、囤積房源的房企，加大整治查處力度；2010年，國務院辦公廳又發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，指出要加大對捂盤惜售等違規行為的處罰力度；當年4月，住建部又下發《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度問題的通知》，表示要嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為。
此后，發改委曾下發《關于商品房明碼標價檢查查出問題處理意見的函》，表示建議對未一次性公開全部銷售房源的企業，按每套5000元罰款處罰。
就在剛結束的2016年12月30日，北京市住建委發布《關于進一步加強商品房現房銷售管理有關問題的通知》，要求企業“一次性公開銷售全部房源”，禁止捂盤惜售。
然而，雖然約束不斷，房企捂盤惜售現象依然層出不窮。
“捂盤惜售的違規成本不高，很多房企售樓部門會采取割裂違規的做法。”嚴躍進對法治周末記者表示。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波在接受媒體采訪時曾建議，減少捂盤惜售行為，除了“罰”，還需增加“查”的力度。
但在李曉斌看來，“查”于政府部門而言，執法成本較高，很難落到實處。
“與捂盤相似的是捂地，但后者更嚴重，有些開發商拿到地后，就坐等升值，遲遲不開發。”李曉斌建議，主管部門在出讓土地時，應明確約定出讓合同，要求開發商在一定期限內必須開發完。
捂地加捂盤成風，加之法律層面無明確定義，要想根治房企捂盤惜售行為，李曉斌直言很難。
而對于購房者來說，面對難以根治的捂盤惜售，如何維權？
嚴躍進建議，一方面應注重保留證據，包括語音和各類收據，第二方面應積極進行舉報投訴，相關監管部門需核實此類房源的實際推盤情況。
李曉斌則認為，舉報投訴渠道應更加完善，“由于無法可依，消費者普遍存在‘投訴無門’的情況”。
“房地產協會、各地住建部門等應合力規范房屋買賣范本合同條款，增加房企有效承諾，即承諾在房屋銷售過程中不存在捂盤惜售、囤積房源等行為，否則約定賠償金額。”李曉斌說道，“這樣住建委、房屋管理部門在做房屋預售登記時，就能發現是否存在捂盤惜售，消費者也能根據房屋買賣范本合同條款，提出維權請求。”
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