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　　青睞商業地產 險資“地主”躁動布局

　　□本報記者 李超

　　與房地產公司相比，中國平安、前 海人壽等保險公司在拿地上不遑多讓。分析人士表示，商業地產是中國保險未來資產配置的大方向之一。隨著資產配置難度加大，優質房地產項目吸引各類金融機構 競逐，險資面臨更大的壓力。一線城市作為熱點區塊的重要組成部分，項目資源的稀缺性更為明顯。

　　險資青睞房地產投資

　　進入2017年，保險業對房地產的熱情一如既往，安邦保險開了地產投資第一槍。1月5日，深圳土地市場迎來2017年的第一拍，南山區后海中心區一宗商業用地被安邦財產保險股份有限公司以底價30.19億元買下。

　　險資在不動產方面的投資積累十分可觀。除了通過多種金融工具投資于房地產股票、基金、信托項目等，險企還實際積極參與到拿地和購買房地產的活動中。與房地產公司相比，部分保險公司在拿地上不遑多讓。

　　根據規定，險企不能開發房地產，但是可以通過股權收購或合作的方式參與有關項目。通過梳理公開信息可以發現，約10家保險公司在2016年投資實體房地產方面的資金接近500億元。中國平安、中國太保、前海人壽等保險公司的動作尤為惹眼。其中，前海人壽等公司出手大方。

　　2016年，前海人壽投資杭州新天地集團股份有限公司不動產項目，動用了30.48億元資金；投資深圳金利通金融中心項目，動用了65.77億元資金，這 兩筆投資均由萬能賬戶出資。當年10月，前海人壽以12.47億元的價格拍下了上海青浦區一幅商辦地塊，繼續“攻城略地”。

　　近年來，投資 性房地產已經成為險企重要的增長點之一。以A股四家上市保險公司為例，2016年三季報顯示，中國平安投資性房地產達360.09億元，比2015年底增 加30.9%；新華保險投資性房地產達31.97億元，比2015年底增加46.9%；中國太保投資性房地產達74.08億元，較2015年末增長 16.8%；中國人壽集團投資性房地產達12.02億元，較2015年末降低2.83%。

　　分析人士指出，投資性房地產可以影響到上市公司 估值，如果房價上漲，資產公允價值就會變高，從而影響上市公司利潤，而保險公司拿地、買房多看好具有增值潛力的城市的標的，借此提升利潤的空間較為可觀。 東吳證券研究報告認為，長期來看，保險資產配置壓力持續，商業地產是中國保險未來資產配置的大方向之一。

　　協同效應料釋放紅利

　　看好地產投資價值的同時，協同效應也是保險公司所重視的一個方面，具有資源整合能力的保險公司正在謀求更多的發展空間。

　　公開資料顯示，中國平安的聯營與合營房地產企業約有10家，包括佛山市華泰房地產開發有限公司、廣州璟侖房地產開發有限公司、南京奧建置業有限公司、青島萬毅置業有限公司等。近年來，中國平安在國內外投資房地產項目，也被認為是通過多種渠道提升價值的舉動。

　　券商分析師認為，保險資金投資相對穩定、高收益的寫字樓、酒店等房地產項目，是低利率環境下爭取優化業績的必然選擇。近年來，寫字樓物業的投資年回報率在 4%-10%，寫字樓物業帶來的租金收入也一直保持著20%-25%的年增長率，這類項目可以幫助保險資金穿越周期，獲得相對穩定的投資回報。

　　標普信用分析師黃馨慧預計，中國保險公司與房地產開發商將建立更多的投資關系。保險公司對投資標的多元化和收益率的要求，以及房地產開發商需要獲得融資來 保持增長的需求，使二者成為自然的合作伙伴。而保險公司需要開發商管理層有能力且能夠支持保護其對開發商的投資，由于與管理層爭奪控制權會產生無法預期的 結果，因此惡意收購的風險較大。

　　多位分析人士表示，對保險資金而言，房地產項目的投資周期和預期收益率水平使其成為理想的配置資產，隨著資產配置難度加大，優質房地產項目吸引了各類金融機構競逐，險資面臨更大的壓力。一線城市作為熱點區塊的重要組成部分，項目資源的稀缺性更為明顯。

　　世邦魏理仕發布的報告認為，中國機構投資者目前以主權基金（包括中投、外管局）為先導，預計未來將有更多大型機構參與到市場中，包括社保、養老基金等。中 國保險市場集中度高，可用于配置投資房地產的資金體量不容小覷，保險機構兼顧市場機會及風險，投資有望呈現多元化局面。

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