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未來恒隆在內地的投資會不會分散于更多不同類型的物業？答案是有可能。
觀點地產網 每逢業績發布季，恒隆總是最早亮出成績單的企業之一。除夕前夜，陳啟宗攜其子陳文博及管理層一同發布了恒隆地產2016年度全年業績。
2016年，恒隆地產營業收入同比大漲46%至130.59億港元，營業溢利89.19億港元，同比漲幅36%，股東應占純利61.95億港元，同比漲幅22%。
不過，靚麗的營收和利潤表現背后，物業租金收入卻并不是恒隆最大的增長引擎。
2016年恒隆物業租金收入為77.37億港元，同比2016年僅屬持平，而物業銷售收入則同比上漲345%，達到了53.22億港元。抓住去年香港樓市行情進行推售的浪澄灣、藍塘道等香港住宅樓盤，成為恒隆全年業績的最大增長點。
在恒隆2016年全年物業租金收入中，內地物業租金收入為人民幣34.16億元，占比接近52%，錄得1%左右的增長，換算成港元后則下跌5%，而香港物業租金收入按港元計值增長5%，因此整體表現增長較微。
對此，陳啟宗也并不諱言，內地整體商業環境依然是比較困難的，能夠取得一些些業績的增長也屬于“不錯的了”。
但就內地物業具體而言，恒隆旗下不同城市的項目正在呈現差異。內地八個已開業項目的商場部分為恒隆帶來了人民幣26.33億租金，辦公樓部分則帶來了人民幣7.83億租金。
上海恒隆廣場購物商場受商場資產優化工程影響，租金收入減少5%至人民幣6.78億元。上海港匯恒隆廣場購物商場租金收入錄得增長1%至人民幣9.74億元。
而上海以外的六座購物商場的合計租金收入上升1%至人民幣9.81億元。
面對內地零售行業的寒風，恒隆也采取了措施，包括改造翻新商場以及優化租戶。
陳啟宗表示，上海恒隆廣場優化工程步入尾聲，相信2017年表現會更好，而上海港匯恒隆廣場也在2016年下半年逐漸啟動優化工程以提升物業質素。
對于內地部分項目租金收入出現下跌的情況，恒隆地產總經理陳南祿坦誠，各個城市情況都不同，但相信恒隆的項目在當地的表現一定會優于城市整體水平。
那么未來恒隆在內地的投資會不會分散于更多不同類型的物業？答案是有可能。
一方面，恒隆正在進行少量物業改建。2016年7月，沈陽市府恒隆廣場甲級辦公樓頂層19個樓層改建成酒店的計劃已經獲批，預計該酒店將于2019年開幕。
而另一方面，恒隆內地項目儲備的可銷售物業也在浮出水面。陳啟宗表示，“我們已經有一些土地在做發展了，這些土地全部跟商場掛鉤，都是在商場或者是寫字樓的旁邊，也就是說這些都是豪宅，比較高檔的。”
事實上，陳啟宗早在2013年接受觀點地產新媒體專訪時就已透露，恒隆于武漢、沈陽和昆明等幾個項目中的公寓貨值已達百億計。換言之，恒隆地產旗下的內地項目，未來可能將不再是全部持有的模式，也將有銷售型物業。
不過，這并不會影響恒隆商業模式的核心。在陳啟宗眼中，商業地產市場和住宅市場始終是兩個不同的市場，“我們是做商業房地產，如果有住宅，也是依附于商場或者是寫字樓的部分，和以住宅為主的商業模式是不一樣的”。
對內地商業市場的現狀和前景，陳啟宗的看法仍和去年基本一致。“內地商業環境是比較困難，不過我們也看到了一些好轉的跡象。長遠前景還是好的，因為中國內地經濟越來越依靠居民的消費，這部分去年大概增長了10%，全世界難得有一個國家居民消費增長會這么快，而且未來還會繼續增長。”
以下是恒隆地產2016年度全年業績發布會現場問答實錄：
現場提問：現在環球經濟都不確定，您怎么看接下來的樓價？政府出辣招都壓抑不了樓價，你們又怎么看樓價走勢？
陳啟宗：其實香港的住宅市場是很簡單的，全部是供求問題，主要不是樓房的供給，而是土地的供應。
土地的供應已經在慢慢增加，不過社會上需要有更多的共識，沒地就不可以建樓。
所以我個人認為，全世界沒有一個地方是40%幾的地交給公園不能動的，這是很不合理的現象。社會上還是要有平衡各方面的需要及利益，沒有樓住，是不是還要維持40%幾不能蓋樓呢？拿當中的1%或2%出來是不是一條合理的路線呢？
所以，只要土地增加，樓價的回落是絕對可以預期的。主要看你有沒有土地供應，然后就知道有沒有樓宇供應。
現場提問：你說上海的租金會提升，根據今年的市場走勢，租金會不會升幅很多？大陸方面都是用人民幣計價，人民幣今年可能會繼續貶值，對收入有沒有影響？
陳南祿：關于租金方面，大家都知道現在的市場環境問題，升租是有一定壓力的，所以是很難馬上說幾時就會反映，這個時間是很難說的。
剛才主席也說過了，可能是保持審慎的態度。香港的情況大家是知道的，內地也一樣，每個城市情況不相同。有很重要的一點，就是內地的需求是往上的，現在的消費也是往上的，如果在內地覆蓋的城市人口可能是香港的十多倍以上，所以我覺得對于內地的情況，長遠看是比較樂觀的。但是在2017年即刻有一個很大的提升，我想是比較難的，壓力仍然還在。
何孝昌：關于人民幣匯率的問題，可能大家對人民幣貶值這件事情過度重視了。因為看其他貨幣的變化，比如說日元、歐元、英鎊，在過去的十幾個月中，變動都是十幾二十幾個百分點。
但是就我們自己的情況來看，我們的收入差不多有一半在香港，一半在內地，就算是用人民幣入賬也好，美金轉入也會有類似的影響。但是我們自己的生意是很長期的，如果是長期來看，我自己個人不會覺得人民幣會有很急、很大幅度的下跌，可能會有兩三個百分點的下跌，往后幾年也會繼續是這樣的趨勢，只不過我們自己的生意主要是物業發展、物業租務。至于外幣方面的變動，因為我們不是炒外匯的，所以我們不太擔心這個情況。
現場提問：近年來公司沒有在香港投到土地，怎么看現在很多內地的公司來香港用一些很驚人的價錢拿靚地，作為香港發展商您怎么看？
陳啟宗：首先我們一直都在看地，包括香港，不只是在內地。買不買得到是另一回事，但我們一直有跟蹤香港住房的土地市場。
你說得對，近來確實有很多外來資金。不過香港這個地方幾十年就是這樣一個地方，80年代之前主要是英資，80年之后是有華資和英資共存的局面，而這十年八載來開始有內陸的，即所謂中資。這是很自然的發展，我們想不想大陸經濟好先？答案當然是yes啦。大陸經濟好對香港的幫助很大。內地經濟好的時候，很多大企業會誕生，這些大企業也會出來全世界的走。
我最近碰到科技大學的一個職員，他說15年前在科大一個演講，當時他列舉了中國未來十幾年的發展，大概有10多點，似乎現在都已經應驗了。
其中一點就是中國有很多大企業的產生，20年前大家想象不到中國會有很多大企業，但是今天中國的大企業是大到巨無霸的。
你講得很對，我們認為重要的，他們不一定認為重要；我們認為很不重要的東西，他們可能是很重要，因為背景和環境的不同。
所以在香港這個地方能不能夠成功買地是有很多因素的，你說的是其中一個很大的因素，就是很多內地的資金來香港，而且價值很高。
兩天前，有個行家開他們的業績發布會的時候，他就說我們暫時不會買地，因為現在超出理性范圍。by the way，我們一直都是最早發布業績的，我想今年可能是20幾年來的第一次有人比我們早開，其實這是好事情。因為香港的整體水平在提升，這是好事，從前大家都等到2個月零3個星期才發布。
所以大家越來越早宣布業績是好事，我很高興我們今年不是最早一間。前面公司他們的看法跟我們很相近，暫時不容易買到土地，但是市場長遠是理性的，但是短期往往會有不理性的環境出現，如果有這種環境出現的時候，正是我們應該有動作的時候。
如果有什么大家意想不到的事情發生，我不認為會有好大機率會發生。但是例如1997年金融危機這樣的突發事件，即是黑天鵝事件，要發生總是會發生的，在那樣的環境下，可能就是我們真正拿地的機會。不過，我們也每個禮拜都開會討論香港的買地。
現場提問：政府換特首會不會擔心土地方面會有政策變化？另外除了在香港可能有一些拿地機會，在內地有沒有準備做一些物業發展？或者是做一些酒店組合，以分散一些投資風險？
陳啟宗：我們一直在內地都是在看地的，香港會不會改變土地政策我不知道。現在都不知道誰是特首，無謂去推測，只能拭目以待。
我們在內地一直是有買地的，不過不容易買得到，因為我們的要求比較高。但是不聲不息的以往這么多年已經買了十塊八塊，所以是有機會的。希望在未來的一兩年能夠買到土地也說不定，特別是趁現在的土地價格不是最巔峰的時候，所以能買到地是好事。
陳南祿：我補充一句，如果大家留心看，我們香港與內地寫字樓的租金收入其實已經有比較大的回升。2016年7月，沈陽市府恒隆廣場甲級辦公樓頂層19個樓層改建成酒店的計劃已經獲批，將于2019年開幕。
現場提問：還會不會有更多這種改造？
陳南祿：看市場。
現場提問：在內地會不會供應住宅？是不是也是一方面的策略？
陳啟宗：我們已經有一些土地在做發展了，不過這些土地全部跟商場掛鉤的，都是在商場或者是寫字樓的旁邊，也就是說這些都是豪宅，是比較高檔的。
現場提問：集團除了浪澄灣之外還有沒有其他香港的項目，今年可以拿出來賣的？
陳啟宗：藍塘道雖然剩下16間，但是這16間是很值錢的，16間的市場價值比另一個項目的87間的價值還要高。
樓價怎樣，你問我，我也不知道問誰，我從來不推測樓價的，香港有很多高人，他們很喜歡推測樓價，你可以問他們。
現場提問：可不可以補充下，有幾個住宅單位是賣了沒入賬的？
何孝昌：其實到去年年底，我們有95間浪澄灣簽了臨時買賣合約，要到今年的1月1號后才能簽正式買賣合同。我們要簽了正式買賣合同之后才會正式入帳的，所以這95家在10月底前買的要到2017年才入帳的，這是針對2017年的銷售。
今年1月1日之后到現在，也已經賣了55間，手頭上只剩下浪澄灣80幾間沒賣。
去年賣的95間沒有入帳的，是接近10億港元。2017年1月到現在賣的，差不多6億，總共加起來有16億港元。
現場提問：您剛才說現在內地的環境不是很好，但1月武漢還是拍了一批地，最大的一塊地是一百多億，也是和商業項目連在一起，您怎么看武漢這么大一批商業進來？
陳啟宗：首先要搞清楚，住房的土地和商業的土地是兩回事。住宅地產是房地產，商業地產也是房地產，但商業和住房市場是兩碼事，非常不一樣，所以不能相提并論，要分開，差不多可以算是兩個市場，而不是一個市場。正如這個桌子是木造的，那個東西也是木造的，但是這個跟那個是兩碼事。
我們只是做商業房地產，要是有住宅的話，也是依附于商場或者是寫字樓。跟很多人的方案不一樣，好多人的商業模式是以蓋住房為主，或者是買地的時候就寫清楚必須有一個商場，所以就做吧，但是是以住宅為主。
這是很可以理解的合理的商業模式，但是我們是另外一種商業模式，也是很合理的，就是我們是以做商業房地產為主，而且一定是地點非常好的，水平在市里一定是最高的高檔商場，旁邊如果自己也蓋一些住宅，相信價格在那個城市應該是相對比較高的。所以我們的商業模式跟別人可能有點不一樣。
所以我們是看商業房地產，別人是看住宅房地產。即使住宅很多，對我們是沒有什么太大影響的。
現場提問：年報提到，2017年會集中注意力推動香港租金收入的增長，香港的租金收入真的是有空間提高嗎？還是在這一年，未必有這么多住宅物業拿出來銷售，所以就把物業租賃方面的收入增加多一點？
陳啟宗：大家都知道，我們也是很透明的，恒隆賣樓全部是看市場環境的。我們看準市場，認為市場夠高了我們才會賣。比如說過去這幾個月，看了中原地產指數是創新高的，去年的9月、10月到現在，跌了一點但又回到高位，可以說一直都是高的，我們基本上會利用這個機會賣樓。
所以說不會傻到因為賣樓少了，所以租金就加多一點，這要加多少才夠呢？因為賣樓的數字是大過租金很多的。所以你這種說法是不成立的，賣樓是賣樓，租樓是租樓。
租樓方面我們做了很多功夫，也是有收成的。提高租金是因為之前做了很多事情來提升的，所以說有的地方租金是可以升的。不過這也不可能長久這樣下去的，你升了之后，基數就大了，如果再有同樣百分比的升幅是比較困難的。所以我們希望是盡量提高自身物業的素質，以期達到租金的提升。
現場提問：剛才講了買地要看價，為什么會這么消極的態度呢？提高一些價格，拿到地之后，或許就貨如輪轉了？
陳啟宗：這個“貨如輪轉”是一個很成立的商業模式，但并不是每一個人都用同一個模式的嘛，譬如你這么高大靚仔，我這么丑，這就不是一個模式了。所以每個人都只能做他認為可以做到的事。
現場提問：上一年的香港租金很理想，跑贏了大市，是不是未來的升幅會放緩，甚至是會下跌？另外山頂和銅鑼灣有項目在做提升工程，投資金額有多少，會不會影響零售業務？
陳南祿：我想租金的問題，剛剛主席也解釋過了。你說得對，銅鑼灣等項目的提升工程當然會影響到一段時間零售收入，但是有些地方提升工程后的收益已經在逐步逐步浮現，也比較理想。比如說旺角項目旁邊的空地，以前很多人在那里抽煙，現在則很搶手，很多人在做推廣、做活動，現在最新的是“出前一丁”，非常受歡迎，有很棒的紀念品和面，有5米高的“清仔”，那些地方是會有租金收入的。銅鑼灣的其他地方，也是提升了很多。當然有的租客可能比他預期的收入會高一些，有些則會低一些，這些情況我們當然會做優化，做理想化，針對租客做一些組合。
關于山頂項目，今年的租約到期的時候，大概是3月下旬，就會開始提升工程。
現場提問：香港去年租金收入有提升，但內地租金收入情況看有負增長的，您怎么看？
陳南祿：大家都知道，每一個城市的情況是不能一概而論的。有些城市好一些，有些城市會受市場經濟的影響大一些，但是我們在這個城市的表現一般是比整體水平好很多的，這也是我們在用心的結果的原因。
你說會不會升幅太高呢？其實在一個城市買最好的位置，做最好的管理，遲早都是有好的表現的。另一方面，很大的影響是上海，上海的恒隆廣場都是有影響的。剛才主席也介紹了提升工程，很多地方正做工程，有百分之十幾的地方是沒有出租而沒有租金收入的。而我們先是很受租客的歡迎，所以我有信心，上海的恒隆廣場表現今年會更好。
陳啟宗：雖然說各城市的情況都不同，這是正確的。甚至是同一個城市里面，兩個不同的商場都可能有兩個不同的表現。比如說過去一年，上海的恒隆廣場，如果不算13%的租金收入，只是用前一年的87%的租金來比，其實是按年增長了16%的，在這么艱難的環境下，竟然可以做到這么多的提升，所以租金是可以持續反映出業績的。
另外，同樣的城市卻增長得比較慢，這可能也有不同的原因，比如說我們這個季度開始要裝修港匯廣場，這個項目的體量是恒隆廣場的兩倍多，要花的時間也多很多，受影響的百分比，所占面積也是大過恒隆廣場的，所以自然其租金收入、升幅等等就會不如恒隆廣場高。
另外，恒隆廣場是五星級的最高品牌的，而港匯廣場是四星級的，所以很多地方都是不同的，結果也就不同了。
有的人會說東北很差啊，我不否認東北差，但是你再細心的看一看，我們除了上海之外，成績最好的廣場就是在沈陽皇城恒隆廣場，那里的成績是非常非常好的，無論是人流、銷售額、租金，所有的都是最好的。
可能有人會說，這是沈陽啊，怎么會這么好？所以說不能一言蓋之說整個城市不好，因為市場是需要一段時間去培養的。
現場提問：香港會不會考慮和其他的財團一起發展，這樣的機會有多高？
陳南祿：香港的地正在尋找中，形式或者說合作方法是考慮的一部分條件。如果是環境需要我們合作，那我們就會合作，也不是說一定要墨守成規，但是不是必然則要看情況。我們內地也有一些地，有幾個地方貼著項目會有一些建住宅的地，譬如沈陽、武漢、昆明、無錫都會有。
現場提問：香港零售方面，是不是今年市道還沒完全復蘇？
陳啟宗：我個人是相當有信心的，當然也會小心。這個市場，我看不到很快會復蘇。好象沒有什么理由在短時間內復蘇，如果你們看得到，麻煩告訴我一聲。
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